俗话说，“机会总是留给有准备的人”。2020年，对产业园区而言，无疑是一个充满机遇的转型发展之年，也注定是不平凡的一年。

近期两大政策的出台至为关键：

一个是4月国家发改委明确了“新基建”的范围，全国掀起了一片“新基建”热潮，传统基建迎来“数字+”与“智能+”的升级。

一个是4月30日中国证监会、国家发展改革委联合发布的《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（以下简称《通知》），中国证监会同步就《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（以下简称《指引》）公开征求意见，国内基础设施领域建设公募REITs市场历经十多年的“坎坷”后，终于

两大政策的出台，无疑为解决当前产业园区运营的痛点和难点，带来了福音。市场上有种声音，认为“产业园区进入存量改造时代”——其实，存量的概念是相对的，市场并没有绝对的存量过剩概念，正所谓“好酒不缺市”。关于存量时代的说法，其实是我们对产业地产存在认知误区和严重缺陷，长期以来将重音过度落在了“地产”二字上

园区要想实现转型发展、弯道超车，既需要通过“产业导入+园区运营”，形成新型商业模式发展的内生动力；也需要通过引进社会资本，实现园区融资机制的创新；更要寻找到园区运营的商业模式，真正实现“运营为王”。

数字化时代，产业园区如何转型？笔者认为，还要靠“数字化+证券化”双轮驱动。

从某种角度而言，数字化是解决园区开发运营方式的转型，实现从传统物业管理向智能化运维转型，从劳动密集型向技术密集型转型，从空间提供商向数字化运营商转型，从而打造生产、生活和生态“三生”链接融合的数字化园区，有效提升园区产业运营和服务企业的核心竞争力。

而资产证券化，则是完善园区开发运营可持续发展的商业模式，解决存量资产变现、重视提升园区运营管理绩效，解决了重资产向轻重平衡调整问题，解决了园区开发可复制可推广的问题。

二者相辅相成，彼此助益，形成中国产业园区转型创新、在运营2.0时代更好发展的“双轮驱动”。

“新基建”是以新发展理念为引领，以技术创新为驱动，以信息网络为基础，面向高质量发展需要，提供数字转型、智能升级、融合创新等服务的基础设施体系。

（一）痛定思痛：园区运营存在三“缺”。

传统园区运营模式在“新基建”面前，面临巨大的转型挑战。

一“缺”综合服务标准化。

传统园区管理就是业主方与物业管理公司间的考核和被考核关系，园区运营的品质由物业管理方的水平决定。各项目间无法统一量化考核指标，项目服务标准未能统一规范，租控信息可视化工具不齐全，停车管理、能耗管理、安保管理、网格化管理等综合服务存在响应不及时的情况。运营者对产业服务本身的价值收益予以“漠视”。

以停车管理服务为例，对于规模较大的园区，存在管理区域分散，使用多个停车厂商的情况。管理方每月需要与不同的停车厂商核对报表，无法获知实时数据，并且难以进行服务标准化。

二“缺”基础设施信息化。

很多园区要么尚未搭建成熟的信息化系统，信息化基础弱化；要么是园区已形成多套信息资源管理系统，但系统与系统间未能“搭桥”，共享性不足。智慧化应用场景不足，无法用数字化手段解决企业实际需求；公共服务智慧化程度不高，受众体验感差；智慧化园区建设成本高，运维能力跟不上。

三“缺”商业模式创新化。

多数园区依然是建立在传统的房地产企业运营思维上，缺乏长远拓展的战略思考，特别是运营团队缺乏专业化和职业化锤炼。长期以来，受房地产化影响，过多地追求“短平快”发展，使得园区运营轻重“失衡”，资产价值的溢价空间不足，盈利模式不具备可持续性。

（二）破解之道：数字化转型六大路径

笔者认为，未来的智慧园区将围绕企业服务和人的需求，以数字化技术加持方式，实现园区整体智慧化转型。建立以“用户为中心”为核心的智慧园区全生命周期数字化运维管理体系，围绕战略顶层设计，实现五化——建设管理一体化，规划运营统筹化，成本效率最优化，平台架构开放化，技术创新迭代化，广阔天地，大有可为。

深圳湾科技园区智慧园区系统（该系统为深圳湾携手左邻永佳共同开发）

智慧园区的运营，需要明确“三个理念”，即全面感知、以人为本、实时响应；抓住“三个特征”，即可控化：设计到竣工信息全面掌控，可视化：项目全生命周期管理，自动化：高效的数字化运维管理；实现“三个转型”，即从传统物业管理向智能化运维转型，从劳动密集型向技术密集型转型，从空间提供商向数字化运营商转型；覆盖“三个阶段”，即制定标准与评估模型，搭建运维平台与实施数据对接，实施技术应用与调整组织业务。

一是建立智慧园区标准化规范。

对园区总体标准与基础设施，建设与置业，管理与服务，安全与运维方面作出规范，制定并发布园区数字化白皮书，构建园区数字化导则，作为智慧园区标准发起人，树立行业标准化规范。例如，在楼宇管控领域建立BIM建模标准，建立各阶段信息录入规则，建设项目过程资料、竣工档案规范化管理。

二是构建园区智慧化评估模型。

根据智慧园区目标和标准，构建智慧园区成熟度评估模型，围绕园区战略、客户体验、数字化运营、业务创新、数据管理、基础设施、保障体系等多元指标，构建智慧园区成熟度评估模型。例如，运用BIM模型进行方案比选、施工优化、工料分析，依据BIM建模规则对设计和施工进行规范化、信息化管理，竣工模型档案完整移交至运营阶段。

三是搭建数字化运营平台架构。

利用5G、私有云、物联网、人工智能、BIM、大数据、区块链等新一代信息技术，构建从基础设施层、平台能力层到应用层的一体化数字化运营平台架构。

例如，在基础设施层，构建智能安防、访客通行、楼宇自控、能源管理、停车管理等底层数据系统，为数字化转型提供稳定的数据源。在平台能力层，通过AI+云计算+物联网，整合和打通各环节各部门信息流动和共享，形成相对稳定、可循环的数据流闭环。在应用层，通过应用场景的技术反馈，建立数据采集、传输、储存、处理、反馈、共享和再反馈的运行体系，形成稳定有序的“企业数据生态”。

例如，笔者考察了旗下管理着七大园区的深圳湾，其运营管理方搭建了统一的园区智慧运营管理平台“Mybay”，该平台以园区服务为导向，既是深圳湾实现资源整合的重要技术手段，也是构建新的商业模式的基础。深圳湾园区以产业生态培育为核心，MyBay则以服务生态平台的企业和员工为使命。面向园区1000家创新企业和15万员工，打通园区业务场景，整合园区服务和资源。其服务联盟模块整合众多第三方的服务，从送水到送餐，从政务服务到差旅服务，吃、住、行、金融、社保到企业福利等服务均聚合在平台之上。通过该平台可对服务进行多维度接入和运营。

四是丰富数字化技术应用场景。

利用项目管理信息系统进行项目精细化和可视化管理，降低人工干预程度、防止人为错误，实现过程管理系统化。规范BIM模型和建筑设施、设备的数据接口，利用三维可视化、物联网技术形成建筑在物理世界与数字世界之间的联动控制，实现数据接口标准化。为新建园区提供数字化智慧化的管理服务，为老旧园区提供智能化改造提升、物联网数据对接技术，实现智慧建筑和智能化改造。

五是实现可视化资产运维管理。

根据园区人流、物流、信息流动，通过数字化手段挖掘基础数据价值，形成园区日常运营的园区全景图、客户全景图、产品全景图、设施设备全景图等，通过数据分析比对，及时通过园区供需动态调整运用设施设备与数字孪生联动控制技术，赋予园区“自我感知、实时响应、动态预警、精准处置”能力。

例如，临港浦江国际科技城40万平方米综合物业通过利用BIM技术，实现可视化资产运营管理平台应用（BIM移动APP终端）。通过利用BIM技术，在原有基础上实现设备使用寿命延长约15%，设备运行效率提升约20%，总体能耗每年节省达30%，租赁用户满意度提升35%。

六是驱动技术与商业模式双融。

以加强数字化领导力为先手，以数字化为抓手重构组织业务流程，以赋能员工为客户创造价值为途径，以加强品牌建设助推流量转化为重点，促进自身商业模式变革。采用数字化技术可以提升园区运营的生产力，其相应的体制机制、组织架构、规章制度、企业文化也需要相应调整。通过业务重塑、盈利模式创新实现经营模式的差异化，通过内部培训、外部引进培育懂业务、懂技术、懂数据的复合型领导人才，成为推动园区数字化转型的关键和核心。

此次疫情期间，深圳湾在“Mybay”平台快速上线了企业团餐园区直送功能。以数字化为抓手重构园区外卖服务能力，以“Mybay”平台为技术支撑，以送餐机器人、园区物业人员为运力，解决疫情期间园区和楼宇中员工的用餐问题，并且助力物业人员增加约300元/天的额外收入，还活跃了园区的商家资源，创新了运营增值收入，实现了多方共赢。

再例如，从另一个园区运营平台“智谷汇”的运营效益分析中可以发现，闸机门禁智能化通行效率增加40%，线上办公沟通成本降低45%，效率提升30%，物业保修效率提升30%，满意度提升20%，公共会议室因线上预定而生成的运营流水增加50%。

“智谷汇”管理端与应用端展示示意

（该系统为西部智谷携手左邻永佳共同开发）

一是国家战略层面：园区正成为国家实体经济的主战场，2019年5月发布的《关于推进国家级经济技术开发区创新提升 打造改革开放新高地的意见》（国发〔2019〕11号）以及2020年1月发布的《支持国家级新区深化改革创新加快推动高质量发展的指导意见》，均体现了园区正成为国家经济转型发展主引擎，对国家经济结构调整有非常重要的意义和作用。园区资产证券化，有利于促进园区更好地参与国家重大战略的实施，提升资本市场服务实体经济的能力。

二是吸引资本层面：产业园区的投融资创新已成为其转型发展的重要牵引力，结构金融可以更好地实现存量项目变现，或者说打通存量项目变现通道。园区存量重资产的持有，必然带来运管的成本压力。通过资产证券化，将存量资产转化为流动性强的金融产品，降低园区开发、运管对传统信贷渠道的依赖度，多元化拓展融资渠道，降低负债率，在市场上更有利于吸引优质资本的投资。

三是商业模式层面：通过发行REITs，可以在盘活园区存量资产的同时，更好地形成滚动开发的商业模式，寻求“建设”、“运营”、“盈利”的有机组合方式，形成“项目投资+债股双融+结构金融（CMBS、ABN、REITS）”的链式闭合，建立长期与短期协调的盈利路径。在此期间，可以更好地提升项目运管能力，积累存量项目改造经验，实现“轻资产”的同时做好“重运营”。

（一）政策东风：REITs市场正当时

据统计，2019年，全球REITs实现了10年来最强劲的年度收益。截至2019年底，全球活跃的REITs超过900只，规模超过2万亿美元，全球超过40个国家和地区出台了REITs法规，并建立了REITs市场。笔者通过梳理发现，2014至2020年国内发行的73只REITS中，发行量约1450亿元，其中产业园区类REITS仅有3只，发行量27.76亿元，占全部REITs项目金额比重仅约2%。

例如，中集产城案例就属于类REITS项目，它的优点是视同卖断，募集资金可视为自有资金，资金用途不受限制，可用于未来项目资本金支出，且可以保留对项目的实际控制权，缺点是未真正杠杆，承担流动性支持及包租责任，实质为负债融资。

再如，顺丰产业园案例相对于中集案例，增加了储架发行，可以在2年内增发融资，一次审批多次发行，效率性和确定性更强。另外还有联东案例和光谷软件园案例，因经CMBS结构设计，通道成本更低，理论上在同等信用评级条件下融资成本略低，融资额更高，但缺点同样是承担增信措施，且出表难度更高。

截至2020年5月的园区类资产证券化案例

事实上，在此次公募REITs出台前，2019年5月28日，国务院就正式发布了《关于推进国家级经济技术开发区创新提升打造改革开放新高地的意见》，也就是“国发[2019]11号文”。明确提出，支持有条件的国家级经开区开展不动产投资信托基金试点，积极支持符合条件的国家级开发区建设主体申请首次公开发行股票并上市。

但很可惜，业内在欢欣鼓舞之余千呼万唤，却始终没有等到细则落地，也并未有太大规模的市场响应。目前来看，园区REITs市场响应不大的原因主要是三个：

一是实施动力不足。

REITs主要解决存量资产流动性问题，需要依靠存量市场的不断发展壮大。当存量市场开始超过一级市场时，REITs也就迎来了黄金发展期。由于多数园区所在地，产业园区物业的一级市场还有利润空间，金融机构也就没有太大动力去推二级市场。

二是资产质量不高。

国内物业资产良莠不齐，一些业态的盈利模式也受到质疑，这也一定程度上影响REITs的落地与进一步发展。以国内长租公寓资产为例，大部分距离能够发行类REITs乃至真正的公募REITs，还有着较大的距离，无法满足REITs为投资者提供稳定收益的要求。

三是体制机制不活。

以政府平台公司为例，一类是本身政府信用背书融资成本相对低，故没有试点动力；一类是开发主体负债率奇高，但其基地物业出租率高、现金流稳定。一般而言，这些基地恰恰是试点优质资产，体现“破产隔离、真实出售”的灵魂，即开发主体与带稳定现金流项目资产分离。

当然，尽管国内REITs施行晚，但国内企业在境外探索REITs的步子并不是很晚。例如，招商局和越秀在香港发行的产品就是真正的REITs结构，属于权益性融资，即目前主推的国内REITs结构试点。但成本较高，年化成本超过7%，融资额度约为价格的6至7折，因此勇气可嘉，效果不明显。

总体来说，原先国内的结构化融资实质上都是债务融资，并未形成较好的商业模式实现推广。但从长期来看，一旦此次公募REITs试点获得成功，那么必然可以有效解决产业园区“融资难、退出难”的问题，更好地打通了“融-投-管-退”的全链。

2018年9月28日，“国君资管-联东U谷一期资产支持专项计划”在上交所发行，总规模10亿元。该CMBS采取三个分层的结构化设计，优先A类证券6.95亿元（AA+评级），优先B类证券2.55亿元（AA评级），次级证券0.5亿元。担保措施包括差额支付、流动性支持承诺和优先收购权等。这也是目前中国产业地产市场第一个成功发行的标准厂房租金类CMBS，具有很强烈的破冰意义。

此外，又如2019年5月16日，由星河控股作为实际发行人的“平安汇通-星河丽思卡尔顿酒店资产支持专项计划”，该项目发行规模22.11亿元，获得超额1.6倍的认购份数，最终以优先A级发行利率5.10%，期限3年，债项评级AA+。与上海青浦吾悦广场类REITs相比，又有各自的特点。

星河丽思卡尔顿CMBS与上海青浦吾悦广场类REITs的比较

通过比较可以发现，平安证券的“平安汇通-星河丽思卡尔顿”项目做的是CMBS，而上海青浦吾悦广场项目是类REITs，星河集团CMBS项目有点像银行的经营性物业抵押贷款，它是用丽思卡顿酒店物业的现金流作为还款来源，其保障措施，是将物业抵押给这个项目；而青浦吾悦广场项目是类REITs，是真正意义上拿到了这个物业的专属股权，即这个物业是归属到项目本身，这个是它们的最大区别，一个是抵押，一个是股权转让。

CMBS还是以主体信用为依据，以物业的评估价值作为融资的依据，物业经营的现金流用于还本付息，物业只是作为抵押，不出表。类REITs以资产本身作为信用，实现真实出售，可以出表。还本付息来源于物业租金，物业管理的增值部分可以实现超额收益。

归纳起来就是，CMBS和类REITS都属于目前国内资产证券化产品的具体展现模式。两者之间最大的区别在于资产的股权是否发生转移，转移的是类REITs，抵押的是CMBS。

CMBS与类REITs、公募基金REITs差异

（二）巧妙应对：试点推行规范化

基础设施公募REITs由于刚刚试点，仍在广泛吸取各方意见，各项操作均未形成可复制、可推广的经验。那么，如何在试点中更规范地操作，更好地理解好政策红利，实现运营收益，笔者认为，关键需要做好四个应对：

一是合理应对发行主体与SPV项目资产的分离。

目前，资产分离主要是通过公司分立的形式，公司分立可能会涉及各类税收及审批手续，实操中需要与地方税务部门及主管机关协商确定；如负债依附于项目（例如通过项目抵质押贷款）在分立时可一并分立给项目公司，未来通过公募REITs替换现有债务融资；试点阶段需要优先考虑，通过项目公司持有的基础设施项目（分立项目公司会涉及到较长的决策流程和变更手续），开展REITs需进行100%股权转让；最后也要做好产业园区的商业房地产和配套住宅的有效剥离。

二是恰当选择产业园区试点发行REITs的区域。

《通知》中明确表明“优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等重点区域，支持国家级新区、有条件的国家级经济技术开发区开展试点”、“优先支持基础设施补短板行业，包括仓储物流，以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点”。综合考虑项目收益和稳定情况，显然只能优先考虑北京、长三角、广州、深圳等地的项目。

三是通过试点，破解园区PPP项目发行公募REITs的瓶颈。

PPP项目已纳入基础设施REITs试点项目选择范围，项目收入来源以使用者付费为主。目前根据财政部、证监会、人民银行发布的“财金[2017]55号”文，PPP项目控股股东发行资产证券化产品规模不得超过股权带来现金流现值的50%。这条规定对PPP项目公募REITs产生较大限制。未来有望通过公募REITs试点推动对现有“财金[2017]55号”文中关于控股股东发行规模等限制的调整；前述展望基于公募REITs试点政策已存在对现有规则的突破，如《指引》明确规定基础设施基金不受《公开募集证券投资基金运作管理办法》中关于公募基金所投资证券双10%的比例限制。

四是推动资产运营从传统的“物业服务”升级为“专业化运维系统”的打造。

证监发[2020]40号文，一旦在国家经开区、特色产业园区等开展试点，就意味着，园区的资产运营将迎来全新格局。资产运营团队的专业化、市场化程度将决定项目的收益回报率。这就需要园区运营者从现在起，就要“兵马未动，人才先备”，打造一支“专业化、梯队化、综合化”的人才队伍，最终可以通过专业的运营能力，发挥自身的资产运营优势，对运营项目实行改造、升级，全面提升资产的价值，以便通过REITs实现退出，最大化地实现资产的大幅溢价。

（三）谋定后动：操作路径再思考

在实际操作园区公募REITs的过程中，笔者试图为政策制定者和各路跃跃欲试的参与者们提供七个建议。

一是适当豁免。建议在通过协议约束原社会资本方对园区的运维义务和责任，保障项目后续运作的持续性和稳定性的前提下，豁免公募REITs所涉及的金额和比例的限制。

二是简化流程。建议在公募REITs试点区域内，由国务院或指定部门给予地方国资委一定授权，地方国资委可在授权范围内简化国有产权转让的流程。

三是税负合理。建议资产转让阶段，将所得税递延至多年内征收，而资产运营阶段，免征项目公司运营收入产生的所得税。

四是优化监管。建议监管机构可以在平衡资产转出方和投资人利益基础上，厘定园区资产持续注入的机制框架，从而更好的提升资产转出方和投资人参与的积极性。

五是价格公允。建议政府能够就项目综合回报区间给出指导性建议，保障社会资本方合理的回报水平，从而提升社会资本方参与的积极性，保障园区基础设施建设的要求。

六是尊重专业。《指引》第三十五条，基金管理人需要“制定及落实基础设施项目运营策略；签署并执行基础设施项目运营的相关协议；收取基础设施项目租赁、运营等产生的收益，追收欠缴款项等；执行日常运营服务，如安保、消防、通信及紧急事故管理等；实施基础设施项目维修、改造等”。这一点有待商榷，园区运管是非常专业的领域，需要秉承“专业的人干专业的事”的原则。建议借鉴国外经验，走向“积极、主动的管理”，由REITs发起人担负资产管理、项目运管的职责，而作为财务投资者的公募基金管理者应更着重于基金本身的金融产品管理和日常监管。

七是加大杠杆。《指引》指出“基础设施基金直接或间接对外借款，应当遵循基金份额持有人利益优先原则，借款总额不得超过基金资产的20%，借款用途限于基础设施项目维修、改造等”。很显然，杠杆率较低，不利于提升各方参与者的积极性，无法通过持续融资来实现规模扩张，从而最终限制REITs产品的发展，违背了REITs试点本身的初衷。同时，借款用途如限制在项目本身的维修和改造，则限制了利用REITs产品实现债务融资创新、提升资金运转效率的优势。建议参考国外案例，合理加大杠杆比例、适当放宽借款用途，提振发起人、投资人、银行、中介等各方面的信心。

千帆过尽，不忘初心。只有回到初心，通过数字化改变产业园区传统运维方式，通过证券化解决产业园区可持续发展商业模式，产业园区才能更好地成为国家发展实体经济的重要平台，无愧于提升对外开放的主战场的核心使命，在推动经济高质量发展中发挥更加重要的作用