近期，“聚焦园区”针对园区运营管理方十分关注的增值运营话题开展了“科技助力园区增值收益”系列公益直播活动。聚焦园区邀请行业资深增值运营专家——林建强先生与大家进行分享，本次活动主题为《如何实现产业园增值运营》。本期直播过程中，林建强先生围绕以下内容开展了分享：

1、我国产业园区的发展现状；

2、产业园区建设运营存在的问题；

3、产业园区的商业模式与增值运营；

4、产业园区运营的本质；

5、智慧园区平台与招商网络案例。

截止2018年，中国有各类产业园区15000多个，对整个中国经济的贡献达到30%以上。目前我国已经形成‘东部沿海集聚、中部沿江联动、西部特色发展’的智慧园区空间格局。

东部沿海聚集：环渤海、长三角和珠三角地区以其大量的园区平台作为基础，成为全国智慧园区建设的三大聚集区；

中部沿江联动：中部沿江地区借助沿江城市群的联动发展势头，大力开展智慧园区建设；

西部特色发展：广大西部地区凭借产业转移机遇，结合各自地域特色和园区产业发展基础，正加紧布局智慧园区建设工程。

林建强先生介绍到，目前园区主要增值盈利模式分为两种：地产增值和产业增值。

经过林建强先生调查研究发现，目前产业园区在建设运营过程中存在以下问题：

一、定位雷同，重复建设，酿成恶性竞争：

   如同近亲繁殖，“千园一面”，重复建设严重，产业资源难以以合理分配与有效利用，园区之间竞争加剧，招商运营步履维艰。

二、偏重房产开发，产业聚集效应差强人意：

很多园区轻重倒置，过度强调地产项目开发，缺少产业环境的搭建和产业链的培育，难以形成产业氛围。

三、投机显现，土地使用问题日益暴露：

由于工业项目土地价格较低，不少开发商以工业项目立项拿地，拿地后进行土地用途变更，转为开发商用和住宅项目，或者二次转让获取高额土地升值收益。

四、徒有概念，园区运营服务相去甚远：

几乎所有园区都号称为入驻企业提供“一站式服务”或“一条龙服务”，以及搭建一系列公共服务平台，但现实中由于运营理念缺失、专业人才奇缺、整合能力有限，很多园区往往徒有服务概念，但缺乏实际服务内容和不能有效执行。

五、忽视环保，工业园区成污染重灾区：

为了留住企业和拥有漂亮的GDP数字，一些区域的产业园区尤其是工业园放宽企业入园标准，忽视进驻企业的排污治污。

↑产业园/孵化器的商业逻辑图（1）

↑产业园/孵化器的商业逻辑图（2）

一、物业模式的商业模式

二、综合服务模式的商业模式

三、专业模式的商业模式

四、风投模式的商业模式

五、四种模式的商业模式比较

不同的产业园区要根据自身情况，采取不同的运营模式，并在该运营模式下不断深入研究增值服务和运营，实现产业园区的长期良性发展。

根据丰富的产业园运营经验，林建强先生总结出产业园运营的“三生+三创”：

研究产业，搭建好产业生态

解决入园企业生存、经营、发展问题

解决入园企业员工生活

做好创新、创业、创投的服务

在搭建好产业生态的基础上，帮助入园企业解决生存、经营和发展的问题，同时提供良好的企业员工生活服务，就能基本满足产业园区日常运营需求。而需要进一步营造更好的产业园营商环境，还需要做好创新、创业和创投“三创”服务。不同产业园有不同的发展背景、不同的定位和不同的业态，只要用心做好“三生＋三创”，就能较好地实现产业园区运营并摸索出适合本园区的增值模式。

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光大We谷，于2016年6月开园，作为国内一流产业园区， 光大We谷倾力打造产业社区，成就企业伙伴。

光大We谷为企业提供一个集创业平台、创投辅导、资金支持、投后服务等全方位创新创业生态服务体系。

园区载体通过物业自持（只租不售）的产业运营模式，打造产业生态，为东莞的转型升级提供服务。

自2016年6月15日开园以来，成功引进了300多家知名企业，其中包括由美籍华裔科学家、“前射流之父”江山博士领衔的前射流切割项目、西安电子科大郑建华院士领衔的的数据安全保护项目。

光大We谷选中了左邻永佳建设了“光企云”智慧园区运营管理平台，提供了空间资产管理、招商管理、物业管理、服务管理等智能服务，实现园区智慧化管理运营。通过平台打通园区产业生态与招商网络，并提供丰富的产业服务资源，为企业建设良好的营商环境。

目前，园区已经汇聚300多家企业，整个项目总投资超过16亿人民币。未来将引入超过800家科技企业，12000余名科技人才，引入和培育高新技术企业逾80家，上市企业30家，预计年产值达100亿元，税收约10亿元。