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园区运营经验分享交流会是旨在为园区运营管理人员提供内部分享交流的主题系列沙龙活动,活动会根据不同的主题邀请能够代表主题的园区进行参观或主讲,其他园区管理者一起参与交流讨论。

【聚焦园区】林建强:产业园区的四类商业模式与增值运营

近期,“聚焦园区”针对园区运营管理方十分关注的增值运营话题开展了“科技助力园区增值收益”系列公益直播活动。聚焦园区邀请行业资深增值运营专家——林建强先生与大家进行分享,本次活动主题为《如何实现产业园增值运营》。本期直播过程中,林建强先生围绕以下内容开展了分享:

1、我国产业园区的发展现状;

2、产业园区建设运营存在的问题;

3、产业园区的商业模式与增值运营;

4、产业园区运营的本质;

5、智慧园区平台与招商网络案例。


林建强

清华大学本科、加拿大硕士

中大、华工等高校客座教授

“创客中国”、“创业之星”等多项大赛决赛评委

入选国家科技部首批科技创新创业导师(千人)

前光大We谷总经理

广东鼎盛产业集团总裁

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产业园区已经成为中国区域经济发展的重要引擎


截止2018年,中国有各类产业园区15000多个,对整个中国经济的贡献达到30%以上。目前我国已经形成‘东部沿海集聚、中部沿江联动、西部特色发展’的智慧园区空间格局。

东部沿海聚集:环渤海、长三角和珠三角地区以其大量的园区平台作为基础,成为全国智慧园区建设的三大聚集区;

中部沿江联动:中部沿江地区借助沿江城市群的联动发展势头,大力开展智慧园区建设;

西部特色发展:广大西部地区凭借产业转移机遇,结合各自地域特色和园区产业发展基础,正加紧布局智慧园区建设工程。

林建强先生介绍到,目前园区主要增值盈利模式分为两种:地产增值和产业增值。

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产业园区建设运营存在的问题


经过林建强先生调查研究发现,目前产业园区在建设运营过程中存在以下问题:

一、定位雷同,重复建设,酿成恶性竞争:

   如同近亲繁殖,千园一面,重复建设严重,产业资源难以以合理分配与有效利用,园区之间竞争加剧,招商运营步履维艰。

二、偏重房产开发,产业聚集效应差强人意:

很多园区轻重倒置,过度强调地产项目开发,缺少产业环境的搭建和产业链的培育,难以形成产业氛围。

三、投机显现,土地使用问题日益暴露:

由于工业项目土地价格较低,不少开发商以工业项目立项拿地,拿地后进行土地用途变更,转为开发商用和住宅项目,或者二次转让获取高额土地升值收益。

四、徒有概念,园区运营服务相去甚远:

几乎所有园区都号称为入驻企业提供一站式服务一条龙服务,以及搭建一系列公共服务平台,但现实中由于运营理念缺失、专业人才奇缺、整合能力有限,很多园区往往徒有服务概念,但缺乏实际服务内容和不能有效执行。

五、忽视环保,工业园区成污染重灾区

为了留住企业和拥有漂亮的GDP数字,一些区域的产业园区尤其是工业园放宽企业入园标准,忽视进驻企业的排污治污。


产业园区的商业模式与增值运营


林建强先生提到,目前产业园区运营不适主要体现在以下四大方面:

少理念,园区运营战略缺失

欠路数,园区运营模式模糊

却专才,园区运营人才匮乏

没章法,园区运营管理滞后

针对目前产业园区运营不适症状,结合长期的产业园区运营经验,林建强总结出四种产业园区的商业模式与增值运营。


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↑产业园/孵化器的商业逻辑图(1)


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↑产业园/孵化器的商业逻辑图(2)


一、物业模式的商业模式

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二、综合服务模式的商业模式

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三、专业模式的商业模式

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四、风投模式的商业模式

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五、四种模式的商业模式比较

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不同的产业园区要根据自身情况,采取不同的运营模式,并在该运营模式下不断深入研究增值服务和运营,实现产业园区的长期良性发展。


产业园运营的本质:三生+三创


根据丰富的产业园运营经验,林建强先生总结出产业园运营的“三生+三创”:

研究产业,搭建好产业生态

解决入园企业生存、经营、发展问题

解决入园企业员工生活

做好创新、创业、创投的服务


在搭建好产业生态的基础上,帮助入园企业解决生存、经营和发展的问题,同时提供良好的企业员工生活服务,就能基本满足产业园区日常运营需求。而需要进一步营造更好的产业园营商环境,还需要做好创新、创业和创投“三创”服务。不同产业园有不同的发展背景、不同的定位和不同的业态,只要用心做好“三生+三创”,就能较好地实现产业园区运营并摸索出适合本园区的增值模式。


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