服务优势

园区运营经验分享交流会是旨在为园区运营管理人员提供内部分享交流的主题系列沙龙活动,活动会根据不同的主题邀请能够代表主题的园区进行参观或主讲,其他园区管理者一起参与交流讨论。

【聚焦园区】产业园区开发如何实现盈利和可持续发展?

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王玉祥

赢城创始人

EMBA,产经博士

中山大学客座教授

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王玉祥先生十多年专注产业地产规划、招商、运营和投融资,在国内运营服务近50个高端科技园、特色小镇、产业新城及写字楼、总部基地项目。创立了中国领先的产城智库和赢城数谷、赢城智谷、赢城健谷、赢城艺谷四大IP品牌。

近年来为地方政府和园区开发商做了近百场产业地产培训。

近期服务项目有松山湖国家高新区、汇峰中心总部基地、东莞市科技园区发展规划、国际金融创新园、苏州科技城大数据产业园、郑州智慧供应链小镇、松山湖互联网产业园、松山湖元昇数智产业园、新智汇智能产业总部基地、深圳大浪时尚创意小镇、顺德高新区、佛山中德工业服务区、新加坡丰树国际创智园等。


产业园区开发现状分析

部分地区的产业园区开发出现“浮躁冒进、野蛮生长、乱象丛生”的现象,双创风口、特色小镇热潮、产业勾地、产业地产转型、抢人大战,一场场精彩绝伦的故事上演……

轰轰烈烈的“造城建园” 开发建设运动之后,大部分城市写字楼产业园的空置率持续走高,提前进入了存量运营时代。

全球新冠疫情、中美关系导致的贸易和科技关系紧张,全球产业链和各行业受到巨大的挑战和冲击,实体企业雪上加霜。产业地产开发商更是面临巨大的生存挑战。

王博士认为,产业地产开发存在4个核心矛盾、4个致命误区和12个常见问题。

4个核心矛盾

1、土地/园区载体供应与企业需求的矛盾

2、园区开发商扩张需求与区域环境差异性的不可复制性矛盾

3、发展加快与经济下行趋势的矛盾

4、行业发展与专业人才供给不足的矛盾


4个致命误区

1、拓展选址重区域GDP而不重产业结构、企业结构。

2、产业定位过于前沿高端,难于招商。

3、单个项目的成功以为等于企业的成功而照搬复制。

4、过于依赖政府或完全不与政府合作(政商共生和博弈的关系,换届问题)。


12个常见问题

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王玉祥博士认为,产业地产无法实现真正的可持续发展运营是因为:现阶段80%的开发商,一知半解;80%的项目,缺胳膊缺腿

对于任何的一个项目,未来不是简单的造写字楼,而是考验对整个项目真正操盘能力,对资产的资产管理能力,资产通过一块土地变成一个产品,最后变成一个有价值的资产这个过程是痛苦的。

产业地产开发商怎样设计商业模式,如何规划运营园区,打造核心竞争力,实现公司盈利和可持续发展的目标?

王玉祥博士根据多年的产业园区开发运营经验,总结出了“产业价值链微笑曲线”。围绕产业微笑曲线,根据当地的产业升级趋势、产城融合方向构建产业价值链一体化平台,产业为依托,地产为载体,实现整体开发和持续运营。

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从专业市场、工业地产、产业地产发展到科技园区,微笑曲线体现了产业升级过程中涉及的多种要素。王玉祥博士提到几个问题,供大家思考:从集群发展和创新升级来看,为什么占东莞GDP40%的电子信息产业比不上深圳的电子信息产业?为何同是发展服装尤其是女装产业,深圳可以做到高端女装品牌,而虎门做中低端女装品牌?为什么右边曲线中的“核心零部件生产”比“制成品组装”核心价值高?科技服务、信息服务、金融服务、融资租赁、产业资本等如何融合到传统制造业中,然后在推动传统产业升级的同时,衍生出新兴的生产性服务产业或2.5产业?这些都是在研究产业价值链微笑曲线和产业升级的时候,需要思考的问题。


一、物业租售商业模式和总体操盘策略

1、科学制定区域和城市发展战略,获取可分割用地(市场环境和产业环境外,更注重政策环境导向选址);

2、目标产业分析精准定位、目标客群和产品精准定位:标准厂房、研发楼、企业独栋、配套设施等;

3、保证快消回现50%-60%,多种招商模式线上线下全网全渠道(联动招商、产业链招商、合作招商品、大数据招等);

4、地方政府诉求,严格审查企业税收与物业产权挂钩。

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二、以PPP为主的产业新城开发商模式

前几年PPP模式很热,地方政府联合大型开发商从土地整理、基础设施建设、招商引资、园区综合服务,到房地产开发进行全链条进行开发。这种模式的盈利方式很明确,全链条每个环节都有机会实现盈利。PPP模式是符合地方政府发展诉求的,是一种双赢的合作模式。

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三、产业投资商模式

与地产开发商模式和产业新城开发商模式相比,产业投资商不仅将资金投向产业地产,同时还将资金投向入驻园区的企业。在这种模式下,园区开发和产业投资均可实现盈利。

产业投资商的商业模式如下:产业投资商首先向社会资本募集园区开发基金,该基金不仅投向产业园区进行土地及产业物业开发,同时还投向具有市场前景的科技型创新企业,用投资的方式吸引大批创新企业入驻,产业投资在实现资本溢价的同时还是带动园区资产增值。

产业投资商可通过园区运作、资本运作、基金管理三盈利。

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作为产业投资商,其需要具备园区开发运营的产品开发能力、产业服务能力、和产业招商能力外,还至少需要具备基金募集和产业投资两大能力,其中,基金募集能力是指基金主发起方大规模、快速度向社会募集资本的能力,一般与基金管理团队的经验、有无政府引导基金兜底、第三方理财机构的营销能力等因素有关;产业投资能力是指高质量向潜在的产业项目投资的能力,该能力可通过组建高质量、经验丰富的基金管理团队实现。


四、基金投资商模式

基金投资商主要通过以下两种方式盈利:物业租赁和物业资本化。

1.物业租赁

无论对老厂房进行改造还是新建工业物业,其目的都是将工业物业进行出租,赚取稳定的现金流,较高的物业出租率是获取稳定租金的基础,也是将物业进行资本化运作的基础。工业用地成本低,与商业用地相比,在出租时更具有优势。

2.物业资本化

一般而言,通过物业租赁需要10年左右的时间回收成本,为提高资金周转速度以实现快速滚动开发,必须对成熟的物业进行资本化运作,发行Reits即是常用的资本化方式,这不仅缩短了资金回收期,还能使基金投资商获取额外的物业增值收益。

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对于基金投资商而言,其最为关键的能力是资本对接能力和资产管理能力。基金投资商只有对金融知识、金融工具及渠道方面有很好的掌握,才能够确保能在前期的并购和物业投资上获得现金以及在未来的资本运作上对接资本市场,从而保证公司在业务开拓上能够获得足够的资金发展动力和清晰的退出渠道,维持公司投资运转。

基金投资商的自身定位决定了其必须具备足够强大的资产管理能力,才能对物业进行持有运营,对物业升值和资产价值成长周期有敏锐的判断和把握,保证公司业绩的可持续发展。


产业园区开发如何构建核心竞争力和实现可持续发展?

不同的产业地产商业模式均有内在的资本运作逻辑、盈利方式以及核心能力要求,对于产业地产商,尤其是新进的产业地产商而言,以上提到的四种模式没有优劣之分,只有适合不适合之说,产业地产商还需在行业法律法规的边界内,根据自己的资源、能力状况,选择适合自己的商业模式,以帮助自己在产业地产开发建设领域少走弯路、错路、冤路。


一、定位产业主题,构建产业生态

主导产业定位清晰,契合区域经济发展主题,充分发挥核心项目的带动效应,从而实现产业要素(企业、人才、资本等)的聚集,主导产业链的聚合,最终形成产业生态创新。

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二、数字化支撑

IT设施和IT服务是现代商务和创新产业的有效手段。“数字化园区”的构建,助推传统产业数字化转型,带动地方数字经济产业发展。

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三、用心打造园区服务平台、培育产业生态并助力城市发展

主题产业园的目标企业定位为中小成长型企业,规划完善的高成长企业服务体系,具有强大的企业培育能力,助力中小成长型企业的发展。园区依附于城市化进程,成为城市化的重要组成部分,实现园区与城市的良性互动,具备产业、商务、交流、生活等多种复合型功能。

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四、产业地产开发需要强化六大核心竞争力

王玉祥博士认为,产业地产开发商需要用管理团队、产品对话和开发能力、资金及品牌实力、合作伙伴、战略联盟、资源整合能力这六大方面提升核心竞争力。

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产业地产开发是一个很大的话题,本期王玉祥博士分享了自己多年的从业经验,分析了产业园区开发现状、产业地产的几种商业模式,并介绍了如何进行产业生态培育和核心竞争力打造。