园区中国梁椿:数字化是第四产业,要把数字化落实到园区里面去

本期嘉宾介绍


梁椿

园区中国控股有限公司董事长,中国产业园区俱乐部CEO,一带一路产业园区发展联盟、园区资本联盟发起人,同济大学发展研究院高级研究员,武大设计研究院顾问。湖北省高投科技产业园投资管理公司副董事长,武汉东湖智力科技中心有限公司董事。曾服务政府科技部门、多家上市公司及投资机构,对工业物流、专业集群、新型城镇化以及政企合作产业园区有深入研究。专注于产业新城、产业园区、产业孵化与投融资模式设计和平台搭建,累计合作园区近500多家。作为中国产业地产行业领军人物,在区域和行业顶层设计、城市公共资源配置、国资平台混改、品牌房企转型、都市产业更新、新基建设施运营、项目投资选址以及科技企业服务等方面积累了丰富的行业经验和产业资源。

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近期,梁椿先生接受了聚焦园区的访谈邀请,分享了其园区研究和园区规划的经验,供大家讨论和参考。


问:“园区中国”为园区提供哪些服务?


园区中国有将近20年的行业经验,基本形成“咨询+资讯+资管”平台型和智库型的综合服务模式。园区中国面向开发商、运营商,以及政府的开发和高新区等提供顶层设计、产业孵化、园区运营等服务。园区中国以空间载体为入口,形成对创业者、企业和行业相关的服务。


问:“园区中国在全国都有案例,请问在全国各区域进行的运营过程中有哪些区别和特点?


从园区中国这么多年的发展来看,每个地区的园区,因为自身的地缘特点,都形成了自己的优势和独特需求。

南方以大湾区为代表,更多的是基于存量产品,在城市更新背景下,园区进行产城融合以及转型升级。在这个过程中,我们更多的是研究如何为这个区域引进一些新的产业,主要以战略新兴产业以及高端产业为主,通过与当地政府以及社会资本一起共同努力,为园区提供转型升级的服务。

在北方以京津冀地区为代表,更多的是进行大尺度的综合开发和片区开发,他们基于高举高打的龙头企业展开。基本上都是按照几千亩以上的面积进行园区开发。在这个过程中,我们更多的是为他们提供整体发展战略,包括资本和企业落地等,以此带动整个片区的发展。

在长江流域,不管是长三角、武汉城市圈还是成渝地区,他们既有政府园区模式,也有主题公园、专业园区等特色园区的模式。例如苏州,以苏州工业园为代表,它是深度的产城融合,一张规划图坚持几十年。它除了引进新加坡等国际经验外,还和中国城镇化发展特点相结合,走出了一条中国产业园区发展之路。在这个过程中,园区中国更多的是帮助他们实现产商融合、产教融合、产经融合,我们在不同的维度提供不同的服务。

武汉的交通、地理位置、科教资源都很好,它的产业园区也形成了很多模式。例如省高投、省交投联投所代表的这种片区开发和新城新区的开发模式,还有中国最早的孵化器模式。

因此各个地方的园区发展模式是很多的,在区域发展中,既有共性也有个性,每个地区需要和自身的产品符合相结合,同时还要结合园区自身的产业项目、主体性质、园区规模等因素。

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问:园区中国在园区运营过程中是如何打造自己的特色和竞争力的?


每个园区都有自己的优势资源,同时也存在短板。园区中国经过这么多年的服务和研究,我们发现园区缺乏的不是物理空间,更多的是资源,包括品牌、资本和产业等整个产业赋能的资源。

首先是品牌。园区既是产品,也是服务。在这个过程中,园区不仅仅是一个办公室或者厂房。我们如何让更多的公司或者公众了解到园区的区位、能力和价值,这就涉及品牌建设,因此品牌是非常重要的,它是一个入口。

其次是资本。很多园区开发方和运营方都知道园区发展最终拼的是资本,包括金融资本、政府资本、产业资本、社会资本等。在国内大循环为主的背景之下,中国的中小企业也迎来了新的机遇和挑战。如何借助资本的力量进入新的市场,进入内需市场,重新进入一个大循环的国际市场?一定要善于运用资本。

第三是产业。产业赋能的大多数中小企业都是专注在某一领域或行业中的某一技术门类,除了技术之外,他们还缺市场、资金、人才、政策。所以在产业发展的过程中,需要解决这些企业缺乏的产业资源。园区中国采取一些社会化的方法,优选一些资源和园区中的企业进行匹配。

园区中国在整个运营过程中基本上是以品牌为入口、以资本为手段、以产业为抓手,具体的运营内容和服务内容要下沉到具体的项目。

例如我们和宏泰发展进行合作。第一阶段,为宏泰梳理整体产业和资产脉络,并且对公司的商业模式、产业逻辑、对外发展战略进行梳理,形成了它们在上市前的顶层设计。第二阶段,我们通过它们自身的核心产品融合,完成高新区产品打造,并细分产品。第三阶段,在他们上市后,我们帮助它们进行对外合作拓展研究和异地产业研究。在整个合作过程中,我们都是根据具体项目情况,提供服务的。

我们还特别注重提供投行服务。一方面,宏泰中国有自身的资本需求;另一方面,它们园区中的企业也需要资本服务。所以在上市前的规模扩张过程中,我们从顶层设计的角度,梳理它的商业逻辑和发展规划。此外,面对企业下层的项目,我们通过搭建基金平台,为当地区域项目形成统一的资管平台,同时对主导产业进行投资。

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问:很多大型园区都会面临政企合作,在这方面您可以分享一下经验吗?


一直以来,在中国的园区市场,政府占据了主导和监督的作用。例如深圳最早的蛇口工业区也是和政府合作的模式。我更愿意称之为“政社合作”,也就是政府和社会资源的合作。

政府是公共的,它与社会的资源合作,搭建一个相互赋能的平台,提高效率和效益。

目前政社合作的过程中存在一些现象还有待改善。大家只把这种合作变成一些工程开发或者基础设施建设的方式,并没有把运营提到很高的高度。政企合作的核心是运营,而不仅仅是资本层面的合作。双方合作过程中,要搞清合作内容和合作实质,需要基于产业园区本省的公共属性和社会属性,将双方的优势集中在一起,形成新的合作顶层设计,达到发展效益。

所以我觉得,一定要强化运营在政社合作中的核心地位,而不是资金本身。其实不管是姓社还是姓资,姓国还是姓民,这其实并不是最重要的。最关键的是这个资金怎么用、谁来花、采取什么机制来花。

所以我认为园区市场中的政社合作需要走的路还很长。在国际国内两个市场双循环的背景之下,对于中国的实业企业和产业园区,政社合作都是必由之路。


问:您提到政社合作的核心的运营,请问运营的重点是什么?


我认为运营分为大运营和小运营。大运营就是探讨如何将资源、资本、资金结合起来;小运营主要探讨关于人的因素,例如专业的人、机构、团队来进行园区的运营。

所以对园区运营的操盘手以及操作团队要求是非常高的,如何把双方的专业人员和优秀人才集中在一起,形成真正的有运营能力的团队,这才是最重要的。我认为大、小运营是有区别的,需要这两个运营的维度和着力点想清楚。


问:在新基建的背景下,您如何看待智慧园区的发展,或者您对此有什么建议?


其实智慧园区谈了很多年了,特别是在今年疫情期间,园区对数字化的需求越来越高。而且整个市场明显地感觉到产业互联网在倒逼传统产业进行转型升级。新型的产业园区,强调的不是它的建设,而是技术模式、服务、业态和市场。

因此,我们需要通过数字化来全面打通空间、服务、能力,实现企业的转型升级。数字化是基础,在这个基础之上,我们需要提供新的服务。例如,近期国家对新基建不动产的投资信托方面,也提到了相应的发展倡议,目前也陆续有园区试点发行公募REITS。

我认为新基建不仅仅是技术上的创新,也是资产管理、资产交易领域的创新,也为重资产退出找到了路径。

我认为数字化是第四产业。为什么称之为第四产业?大家都知道第一、二、三产业分别是农业、工业和服务业,而数字化它自身构成一个产业。数字化能够对第一、二、三产业进行赋能,能够将这些产业进行融合。数字化自身也有产业逻辑,并且能够帮助传统产业进行转型升级,能够进行新一轮的业态调整,促进新一轮的新旧动能转换。

数字化是抓手,它不仅仅是一个技术,还是给我们带来产业重构和产业升级的重要手段。因此我认为要把数字化落实到园区里面,形成新的发展力量。例如海尔卡奥斯、浙大中控、华中数控、三一重工的树根互联等,都是我国头部企业工业互联网的代表,他们一直在积极探索园区智慧化管理的方向。


问:智慧园区本身其实一个比较大的概念,您觉得智慧园区最核心需要关注的是什么?


我认为建设智慧园区最核心的是有底层逻辑,需要有清晰的业务流程、供应链、价值链等。在这个基础上,再通过数字化的方式,进行优化。

其次,智慧化一定要形成一个从繁到简的过程,底层逻辑是一个相对巨量的数据库中根据量的超算工作,但是最终形成的决策依据一定是要最简洁的。所以我认为既要有海量的底层逻辑,也要有云端最精简的决策依据。我觉得将这两者都解决了,得到的结果才是智慧化的。