▲ 深交所营运中心大楼外观

当下，“碳达峰”和“碳中和”是热议话题。那为什么要将其和建筑联系起来？首先，根据《中国建筑能耗研究报告2020》，2018年全国建筑全过程（建材生产、施工、运营、拆除）碳排放49.3吨，占到了全国能源碳排放总量的51.2%。建筑全过程碳排放中，建材生产和建筑运营的碳排放分别占建筑全过程碳排放的55.2%和42.8%，因此，对于建筑行业而言，实现“碳达峰”和“碳中和”的路径，主要从这两个方面着手，一是建筑材料生产过程中的降碳，二是建筑运营过程中的减碳。而园区作为建筑的一种类型，在当前的形势下，其运营过程自然也少不了“减碳”行动。

在我看来，建筑运营阶段的减碳路径主要有四个方面:

1. 节省能源应用。最直接的是降低电力的消耗；还有就是减少一次能源，如天然气、燃油等的使用。华南地区的园区建筑中的餐饮和备用发电机，会用到天然气和柴油。北方地区的园区内部分还有独立供暖用燃油或燃气锅炉等。

2. 减少资源的消耗。主要体现为节材和节水。所谓节材，从建筑的全寿命周期来讲，首先要在建筑的规划和设计阶段，使用可循环利用的材料；其次要减少建筑的更新装修频次，如有的门店一两年甚至5个月，就重新更新装修一次，这是极不经济、不科学、不节省材料的做法。当然，重新布置是没问题的，比如要发布新产品，需布置一下会场，或者企业的经营方式变了，要改变一下形象，这个是没问题的，但不能全部拆掉重来。这是国家不支持的，现在国家已经明文规定在更新改造时不允许大拆大建，因为拆建的过程中碳排放太高了，这也是为什么城中村改造现在放慢了脚步。还有一个就是节水，近期深圳发布了很多关于节水的倡议，因为目前深圳的水资源严重匮乏。作为园区运营方，我们也非常重视，但目前都是由水务集团和电力公司直接向业主单位收取水电费，这样一来，物业管理单位少了相关考核指标，便导致其在节水节电上缺乏有力措施。

3. 利用可再生能源。即尽可能应用光伏发电、生物质能发电、太阳能发电等新技术，来进行建筑节能改造。

▲  深交所营运中心太阳能发电设备

4. 延长建筑的使用寿命。这是最大的减碳，目前国内建筑的使用寿命基本上就只有30年，30年后就拆除了，这是非常不经济的。因为一般在设计时，都是按照最低50年，重要建筑则100年的使用年限来设计的。碳排放按50年折算，或者按100年折算，跟按30年折算，这其中的差距是非常大的。因此延长建筑的使用寿命，和建筑内设备设施的使用寿命，都属于一种减碳行为。

以上介绍的是主要途径，下面要说的是具体措施：

1. 对建筑进行全生命周期管理。要求在规划时就要考虑清楚园区的类型、特点、功能等，如建筑运行管理的过程和流线。以园区里的餐厅为例，在设计时，就要考虑好食材输入、贮存、清洗、加工，然后哪里出去，这是一条动线；还要考虑食客从哪里进来在哪就餐，哪里出去，这也是一条动线；最后，餐厨垃圾怎么出去等。这点很重要，因为现在很多大楼或园区都存在垃圾车无法进来、食材运输要经过很多公共区域转移等问题，严重影响园区的运行。

那么，全生命周期该由谁来考虑？我认为是业主单位。但是这方面还存在非常大的缺失，很多业主单位只有前期的建设团队而没有后期运营的管理团队，或前期团队不负责后期运营的管理，从而缺少对运营过程物业服务承包商的工作执行状况监督，导致业主单位在运营阶段相对被动管理的状态。按照现代建筑可持续运营的理念，需要进行超前管理，不仅园区的建设要超前，园区运营使用也要超前。一般如果园区是由业主直接负责运营管理的，那超前建设理念会得到延续，管理方面就很好实施。如果委托给第三方进行管理的，业主就要去监督、帮助物业公司落实超前的管理理念。

2. 设计时，设备的配置要考虑实际运行的需求。当下大多数园区的电力系统配置一般都超出了实际所需，比如，一栋大楼的全生命周期本来只要用100万度电，但设计时却按照300万度电的量来配置，这样不仅造成设备的浪费，设备大了之后，机房面积也要随之扩大，还占用了空间。

3. 规划时，园区的生态配套要考虑周全。即要尽量利用周边的配套设施，减少社会的运输成本和人工成本。我上次看到深圳湾里面推出了园区外卖服务，这是非常好的。上星期六参加一个活动，与一位从事餐饮行业的朋友聊到了这个事情，他也认为这是非常有创意的做法，在园区里进行小循环，不仅节约了成本，减少碳排放，运营管理效率也提高了。

4. 融入现代建筑可持续运营的理念。目前整个建筑行业的相关法规规章只有新建、改进和扩建项目，很少有运营管理项目的提法，进而造成管理职能的缺失。建筑是一个集建筑、结构、空调、水电、消防等众多专业的大系统，运营时各系统需要协调才能发挥出最佳效能，可见运营过程管控的重要性。然大多数人都认为建筑管理的工作交给物业公司就够了，其实，建筑的全寿命期、可持续性与物业服务合同的短期性是矛盾的。目前物业服务合同一般为3—5年，也就是服务单位的工作一般只会对这3到5年负责，而不会考虑建筑的全生命周期。结果往往是建筑设计时考虑的都挺周到，但物业公司为节省成本却没有按照设计时的要求去管理，业主也没有进行监督，最终导致建筑的使用寿命缩短，运行效果不理想。所以推行现代建筑可持续运营的管理理念，由业主单位直接参与到建筑运营管理全过程中才是王道。

5. 利用信息化的平台为园区提供服务。主要指的是两个方面：

一是适当增加运营投入，用好机电设备的运行管理平台。中国建科院发布的《建筑智能化应用现状应用白皮书》提到，目前大多数建筑里的智能化设备基本上85%处于停用状态。造成这个现象的原因是系统本身有问题，有数据显示，一年内软硬件故障率达到40%。还有就是稳定使用智能化系统5年以上的不到10%；再者便是50%的运维人员都不了解智能化系统的运行逻辑和基本要求。可见，并不是安装了系统，就一定会正常投入使用，因为在建筑运营行业里，大家还没意识到建筑运营管理是需要不停投入的。

国外很多调研材料显示，建筑的建造成本只占到全生命周期的23%—25%，后期运营的成本却占到70%以上。可我国相关预算名录里是没有对建筑运营方面的固定财务预算支出科目，导致运营费用支出困难。现实中，只有将小的故障问题进行累积，忍受运行质量下降，待形成“大病”后再择机申报更新改造；或是已有系统或功能的弃用。而不是有问题即时处理，已有尽用，保持好的运行环境，减少大问题发生的机率和延长使用寿命。

现在物业行业有一个不成文的规则就是，更愿意接手10年以内的楼盘，10年以上的项目接管意愿非常低，因为10年以上的建筑基本都存在机电设备老化的问题，接手管理需要更大的投入。

所以增加运营投入，让已有尽用，从长计议，用好机电运行等智能化平台，发挥信息化的作用与赋能，实现真正的科技助力运营。

二是加强数据收集与分析，发挥大数据在运营中的作用。维护平台就是对人工操作设备的数据进行记录，虽然目前很多企业都将运行平台和维护平台融合起来，打造物业运维平台，但是真正用起来的很少，因为物业公司承担不起相关技术人员的高昂成本，以及大家觉得还不需要这些设备的数据，也不知道如何通过分析、利用这些数据来提升效率。解决这个问题的途径，应该是参考社区管理的模式，避免当下物业服务碎片化的问题，即一个相对大区域来养活工程师团队，负责为该区域的平台提供即时技术支持服务，保障运行且减少运行成本。

当下“碳达峰”“碳中和”的落地会是一个很好的抓手，国家要求在2030年碳达峰，深圳作为先行示范区，压力和责任更大，应该会在2028或者2029年达到目标。意味着深圳建筑行业的能耗要在2028年以前达到能耗的最高值，例如项目现在的用电消耗3000万度电，到2028年时能耗达到最高值3200万度电，之后开始回落。如果没有下降，政府就要求业主单位强制进行节能改造，或者加倍收取电费。

所以我认为这是个契机，“碳达峰”会让更多的业主单位认识到节能的重要性，建筑全寿命期的意义之所在。受节能需求的推动，行业内就能逐步研究推动如何运用数据分析来指导设备运行。如深圳地区，高层建筑空调的能耗约占到了50%左右，减少空调能耗是极其重要的一环。空调运行与建筑朝向、温度、湿度等有着密切相关，天气比较凉快的时候，要提前多长时间开，才能让人进来时正好是一个比较合适的温度。此外，还跟环境的密封性有关，如窗户打开与否、外墙保温功能的是否完好等。这些精细化的管理都需要数据分析来做支撑。

▲ 通过内置窗户，让外露的结构梁和柱起到遮阳的作用，从而减少太阳的热能传到室内，达到节能的目的。

自动开关空调对于中央空调系统来讲只是第一步，还涉及到控制系统的问题。通常自动关空调，关的是使用末端，也就是需求端。末端数据反馈到空调控制系统进行计算，再要控制主机的开启量大小或时间长短。这就需要空调系统本身具备供冷大小调节的功能。所以，要做到最佳节能状态，从规划设计时就要考虑，也就是前面所说的全寿命周期。空调系统精细控制是一个非常细致的逻辑，不是关掉空调就解决了。要从根本上解决，就要有数据的反馈，打造真正的iot，这是一个非常综合的事情。

这其实就是建筑可持续的问题，也就是目前绿色建筑，绿色建筑是指全寿命周期内的低碳环保与可持续应用，包括产业园区和工业园区。用我们经常说的一个叫做“可感知”的概念来解释，因为全国推行绿色建筑其实已经有十七年左右了，但大家还没有感知到什么是绿色建筑。我刚才所说的全生命周期也好，可持续的经营理念也好，都要算长期账，不能算短期账，而且只能用资产管理的方式来算这个账，因为电费的成本只占到房屋租金的2%—5%左右，如果说为了这2%或者5%，就减少空调的使用次数，降低舒适度，那员工肯定肯定是不乐意的，企业也不愿意这么去做，由此就导致了一个死循环。

所以说这是抓手的问题，那谁来当抓手呢？我认为还是业主，因为业主是受益者，可以通过运营管理让建筑的资产溢价，从而创造效益。那如何让普通人感知到？一个方式是挂牌，比如绿色建筑三星级设计、绿色建筑三星级运营的奖牌，让用户进门时就能看到；其次，就是将空气质量指标之类的数据通过电子文档的形式进行公示，让用户可以清晰看见你的比较优势；第三个就是怎么样达到这个环境，可能因为大家最容易感知的就是绿色植物，所以很多人都误以为绿色植物覆盖率比较高的就是绿色建筑，其实不是这样的，绿色建筑有5个指标：

（1）安全耐久。员工在园区或大楼上班是否觉得安全，从进门时要进行安检，要测温度，虽然繁琐，但是有安全感。还有就是参加消防疏散演习，这也是体现安全管理的一方面。另一方面，建筑的结构、外墙是否安全可靠，不象内部空间环境是否干净整洁容易认大众感知，这个就靠专业监督了，其实就是绿色建筑运营管理的要求。

（2）健康舒适。是提在建筑内对人的身体健康和心理健康的影响，首先是室内空气质量，中央空调开启时一般要求关闭门窗，室内新风量就很重要了。再比如生活用水的安全，在运营管理过程中，多久检验一次水，检验报告是否公示公开。另外对餐饮食品质量的把控，明厨亮灶设施有没有定期抽检诸如此类。健身设施设置、心理健康咨询和协助释放心理压力的环境设施等。舒适就是人的感觉，如风景好、噪音小、无异味、采光好等。

▲ 运用光导管，让自然光能通过反色射技术引到地下室，起到减少电能采光，达到节省能源的作用。

（3）生活便利。在园区建筑内工作生活的人，交通、购物、休闲、外卖等是否方便，在有疫情的情况下也基本上不受影响。

（4）资源节约。一方面是技术节能，即按设计要求进行运行管理；另一方面是管理节能。针对性地在节能降耗方面实施相关举措，如能耗统计分析、实施精细化管理等，如何时开关灯，根据不同季节、不同天气来控制空调开关的时间等。

（5）环境宜居。 就是打造一个方便工作生活、可持续的生态、适龄的小环境。

深交所营运中心已经运行了8年，每年的能耗强度大概是每平方米80度电，而深圳市2020年公布的同类型建筑能耗强度是每平方米109度电，这样看来，我们比深圳市平均水平节省了25%。按照我们这栋大楼27万平方米的建筑面积来算，一年就可节省近700万的电费。

▲ 深交所营运中心2014年—2020年节能减排成效

虽然为了通过“三星级绿色建筑”的认证，公司前后投入了3000多万，但是4年时间就已经收回成本，长远来看，还是利大于弊。我前段时间统计过一个数据，深圳市目前已有1481个绿色建筑，如果有一半项目运行能耗达到这个标准的话，一年节省的电费可达18个亿。

主要还是从这几个方面入手：

1. 产权所有人要参与，即业主要对运行管理负责。

2. 要坚持可持续运营的理念，进行全生命周期管理。

3. 要有长期的、有规划的费用投入和人力投入。

4. 全过程参与，建设与运营目标一致，成效才会更好。我们比较有优势的地方在于，目前的运营管理团队成员大部分是曾经的建设团队成员。

而具体到日常工作中，总结起来就是一个原则：有设计必有实施；有实施必有运行；有运行必有规程；有规程必有数据；有数据必有分析；有分析必有建议；有建议必有改善；有更新必有验证。这是一个循环，因为行业内很多项目虽然设计得很好，但运行的时候不用；有的虽然用了，可没有数据，便无法支撑其进行优化；有的虽然有数据，但没有进行分析，也导致无法改善。我们不一样，完全按照全生命周期进行管理，且每年都会出一本设施设备运行管理年度报告。

▲ 深交所营运中心2017年—2020年设施设备运行管理报告

不仅如此，我们还会不定期委托第三方机构进行运行评估，比如对空调进行评估，第三方机构通过全行业的比对，就能知道空调设备有哪些地方可以调整优化。所以我一直提倡在业内推行运行管理的监理，即业主委托第三方机构来监督设备运行管理的工作。

这里有一个很明显的指标，就是客户的满意度，每年基本都是90%以上。还有一个很重要的指标，就是公众的体验感，大楼每年有将近8万访客，目前为止没有接到投诉，也没有发生过因为设备设施故障造成人身伤害的事故。

▲ 深交所营运中心内部空间

而且大楼虽然已经运行了8年，但整个建筑的外立面和内部空间始终保持在8成新，没有太大变化，这就得益于全体工作人员对建筑运营管理的用心。还有一点，一般情况下，空调使用了10到12年后就要更换，但是通过这8年来的运维管理，我们评估按照这个模式，应该还可以用更久。值得一提的是，很多楼宇的空调都是一天只开10个小时，而深交所营运中心的是24小时运行，按理来说已经达到了12年的使用寿命，运行时速也已经远远超过8年，不过我们依然有信心超出常规使用寿命继续运行。

首先要明确一点，智慧化，是由信息化、数字化、智能化一步步升级进化后的最终结果。

目前，基本上每栋大楼都有信息化管理系统，但是缺乏对数据的提取、分析和应用，这是整个行业目前的短板。还有一个问题就是，信息化管理系统还不成熟，故障误报率过高，从而导致大家对系统的可信度打折扣。之前北京某栋大楼发生火灾，就是因为值班保安听到报警时，以为还是跟往常一样是系统误报，就把警报关了，最终导致不可挽回的后果。所以信息化平台的稳定可靠性非常重要，当前市面上的平台很多，但成熟的很少。没有大量的应用和持续改进也不会有成熟的平台，而应用一方面会增加成本和投入，另一方面感觉放弃系统直接上人更可靠。在当前物业服务还绝大多数为短期外包的情况下，大家更愿意选择后者。另外，一旦系统不稳定，就会导致大家对系统的依赖度降低，久而久之，系统变成鸡肋，从而使得整个行业的信息化水平得不到提升。这也就是为什么我坚持一定要先把信息化平台用起来，对于好用的模块就要将其用到极致，不太好用的要用心去呵护。

因此，关于智慧化建设，我认为要分清三个层面，分阶段完善：

1. 操作层面。这是最基本的条件，就是机器运行起来的必要操控系统，主要由一线技术操作人员使用。对于项目来讲，各机电系统有各自的平台，相互独立自成一体，如空调、消防、供电等。

2. 管理层面。这是为运行管理工程师提供信息的平台，需要进行专业的横向联系，协助工程师协调处理相对复杂问题，同时对一线运行操作进行监督。他们要负责查看预警处理是否及时、指标变化是否正常、变化发展趋势是否合理以及事后的追溯等，但是因为目前很多项目并没有配备工程师，也就是平台的建设在建设时有需求，在使用时没有真正的需求，因此也就导致平台的使用次数越来越低甚至被停用。

3. 展示层面。这一块主要用于数据的展示，一是作为公司形象的展示窗口，二是公司高层在宏观上把握设备设施的运行状态。最近福田区政府跟我们签了个协议，要求大楼这两个月节省要10多万度电，为此通过平台我们很方便了解到近期的用电情况和去年同期的用电量，11月份节省了13万多度电，但是今年12月比去年12月冷，可能需要超额用电。为了确保目标实现，我们根据平台分析后，决定对适当减少由于疫情时新增的地下车库通风时间来削减用电量。因此，有了信息平台和日常的精细化管理，我们可以轻而易举知道哪些地方的用电量可以缩减。

Proptech的落地，根据我的理解，结合当前现状，我们可以对建筑信息平台的需求进行反思，在信息平台大量停用的情况下，却没有项目是停止运行的，可见这个需求并不是来自一线而是行业的远期目标。这个目标在建设时得到落实是由于政府政策的推动，如标准规范，没有设计就不能报建审批。后续的运行没有有力的政府政策支撑，目前运行过程既没有强有力的政策支持，也缺乏必要的过程监督，更重要的是业主建设时花了钱却不关心它的使用。作为真正的应用方，物业行业习惯了原来的工作方式。物业市场的竞争和短期的合约，让全行业选择性地忽略了信息化可能给行业未来带来的影响。但愿建筑信息平台的乱象，在“双碳”形势下有所改观。