林雪兰

北京大学本科、硕士。

2019年5月入职深圳市产业园区发展促进会，历任会长助理、常务副秘书长（秘书长暂空缺），北京大学深圳校友会理事，国家创新创业导师，分别受聘担任深圳北大科创园和深圳南山云谷创新产业园的创业导师。1992年硕士毕业后调入中山大学任教。1995年调入深圳后，分别在万国软件（IBM与香港东亚银行、深圳大学的合资公司）、深圳市清华紫光比威网络技术有限公司（承担清华大学IPV6成果转化任务）、深圳力合地面数字有限公司（承担DTMB国家强制标准产业化任务）、深圳市巨龙科教高技术股份公司（拟上市股份公司）、南山医疗器械产业园（南山区大孵化器联盟成员之一）、南京大学深圳研究院（深圳虚拟大学园高校研究院）担任中高层管理者。

熟悉不同组织的运作模式及其在产业生态中的角色和作用，具备丰富的人脉资源、多样化工作阅历和较强的持续学习能力，追求卓越，崇尚Work Smart，善于搜寻、筛选和组织合适的优秀资源形成有效生产力。

本期，“聚焦园区”特邀林雪兰女士进行访谈。林雪兰女士对深圳产业园区的特点、存在的问题等提出了自己的看法，认为要重算园区的投入产出帐，建议以数字化手段重塑深圳园区经济模式。

访谈实录

Q1.能否先为我们简单介绍一下深圳产促会？

深圳市产业园区发展促进会（以下简称“深圳产促会”）于2015年设立，创会会长是时任深圳创新投集团总裁的孙东升先生，现任会长是深圳科技工业园集团党委书记、董事长何景成博士。

协会目前的会员单位拥有众多知名园区建设运营单位、科技企业和专业服务机构，这些会员单位经过多年发展，业务范围呈现连锁化、品牌化、体系化、生态化、科技化等特点，覆盖中国重要大中型城市。其中有些会员单位，产业园区合计运营面积过亿平方米，入驻企业数量大、质量优，涵盖大多数行业类别和各类规模企业。

每一家会员加入协会，都希望有所收获，深圳产促会秘书处作为常设机构，其首要工作就是服务会员。我们积极响应会员需求，帮助对接高端人脉资源，了解行业发展新趋势、新模式、新工具、新政策等，联系对接会员单位间开展业务合作，帮助会员单位解决具体实际问题。

深圳产促会的发展宗旨是“助·产业升级；促·科技创新”，致力于成为会员之家、政企桥梁和行业智囊，与会员单位一起构建充满活力的科技创新生态体系，为深圳建设中国特色社会主义先行示范区，为粤港澳大湾区和国家自主创新示范区建设贡献力量。这些就是深圳产促会的定位。

Q2.您认为深圳的产业园区有哪些特点？

40年来，深圳市园区经济模式取得了巨大成功，铸就了深圳社会经济和科技发展奇迹，进入21世纪第二个十年，园区模式越发显示其不可或缺性，科技园区商业模式变革已取得业内共识，但仍处于探索期。

从规模和数量看，深圳园区有以下特点：

一是以深圳湾科技园、星河World、恒明One等为代表的一百万至几百万平方米连片开发的“产业社区”或“产城综合体”，数量不多；

二是正中、华丰、天安、中集、中粮等合计达到一百万至几百万平方米量级的单品牌连锁多园区，数量不多；

三是20万平方米到100万平方米以下的中型单体产业园区，数量不多；

四是20万平方米以下的小型单体产业园区，数量最多。

五是以科技工业园集团为代表的深圳优秀产业园区，向全国重点城市进行品牌和管理输出（包括重资产、轻重结合、轻资产），证明深圳优秀产业园区的品牌价值和模式得到了广泛认可。

从经营主体看，深圳产业园区经营主体中包括央企、深圳国资委直属控股公司、村集体股份公司、混合所有制企业和民营企业等几乎所有类别，市场化程度较高，与其它城市同行相比，无论哪一种背景的股东，深圳产业园区的市场化程度都比较高。

“二房东”群体占比大，并将长期存在。由于历史原因，“二房东”在深圳产业园区中很常见，对深圳经济建设做出了较大贡献。

Q3.依您看来，这些特点是优势还是劣势？

既有优势又有劣势。深圳产业园区数量众多，呈现出全国范围内少见的多样性，是非常明显的优势。但小型单体园区数量非常多则是一种劣势，归属于不同业主，小规模经营者众多，增加了沟通成本，降低了沟通意愿，优秀品牌打造难，难以吸引优秀人才，难以应用先进的管理和IT工具等，难以参与到小微企业孵化或培育。

Q4.那要如何解决这些问题？能否为我们分享一下您的观点。

深圳的小型产业园区通常会花钱采购一些专项IT软件，其中，停车软件普及率最高，其次是监控、消防、空调、财务、OA、CRM等。大而全的软硬件集成方案并不适合这些小型产业园区，肯定是算不过帐的。

近年来，全国有不少物业集团公司扎堆在香港上市或正在筹备上市，其中有不少深圳物业公司。创立于大连市的亿达已在香港挂牌上市（股东代码：3639.HK）；常务副会长单位科技园物业集团于2021年间接被上市公司中装建设（股票代码：002822）收购。相信近几年将有更多的产业园区走上与中国酒店行业相似的品牌连锁、规模化、集团化、资本化的道路。

原因有两点：一方面受资本化巨大机会吸引，另一方面承受日益加大的市场竞争压力，一些小型产业园区经营者们主动破局，先通过“轻重分离”解决好业务与产权的关系，再做品牌化管理输出形成一定规模，最后加入拟上市或已上市的集团公司。

集团公司要高效地实现对分散在各处的小型产业园区的管理，数字化平台是必不可少的手段。

Q5. 现在很多园区都在提增值服务创收，对此您怎么看？

一个小型成熟产业园区，它在满租情况下，一年的“租金+物业管理费”就达到千万元至几千万元量级。租金收入变动主要受出租率和租金水平变动影响，2020年新冠疫情爆发后对行业影响很大，近两年恢复到较好水平，不少同行对2022年还是比较悲观；而物业管理费变动主要受出租率影响，由于物业管理费单价比租金低得多，在近两年租金下调幅度较大的情况下，仍按原合同约定小幅上调。

一直以来，深圳产业园区从业者们享受了城市红利、行业红利、全球化红利和双创政策红利，租金持续上涨，接近满租。2020年新冠疫情及综合因素影响，租金水平进入下降通道，疫情已经持续两年，产业园区出租率开始明显分化，原先接近满租的园区因种种原因出租率掉到90%以下，而经营良好的产业园区则恢复到了新冠疫情前的出租率水平。

深圳已由从传统工业园区成功转型为科技园区的单体小型科技园区，他们都向入驻企业提供了增值服务，主要实现了以下六项收益：

（1）接近满租的出租率，高于相邻片区10%或以上。

（2）因老客户续租、老客户转介绍、老客户快速成长后租更多面积，第三方更愿意推荐等，节省了大笔园区招商佣金支出。

（3）高于相邻片区同行20%或以上的高租金收入。

（4）国家/省/市/区政府资质认定而获得合计千万元量级的政府资助或奖励。

（5）获得了入驻企业的高度信任，从而获得向优秀企业进行股权投资的机会，未来将实现较高的股权增值收益。

（6）经过市场验证的新模式和政府背书的高品牌价值，通过对外品牌和模式输出，将获得高额中长期经济收益。

传统物业公司和传统运营管理公司向入驻企业做增值服务有不少误区，理论上可以从入驻企业身上赚到五花八门、各种量级的钱。但少有人真正地把这件事想透，背后还有很多问题需要思考：

（1）要重新选聘和建设一支懂产业懂资本懂创新懂管理的团队，与原业务及团队的冲突难以妥善解决。

（2）做好增值服务对招商等的正向效果需要较长时间。产业园区主要财务损失是物业长期空置、低于同行的租金水平、常年招商佣金支出及相关成本，当多年累计时金额惊人。

（3）如果单算增值服务的帐，就不会真正下决心去做增值服务。增值服务收入量级远不如租金和物业管理费，可持续性差，需要不同专业的中高级人才，难以标准化。有些服务的钱不好赚----客户全部或较高比例的对赌，不成功无收入或收入有限；有些服务只能免费，如果收费就没有业务；有些服务可以收费但如果少收或不收，会有奇效；如果让服务人员背负经济指标，就会服务质量不保障。总之问题很多。

（4）增值服务是自建团队做、与第三方合作还是完全交由第三方做，这些都需要认真决策。

（5）成功经验复制到新的园区，仍需要多次试错。

（6）随着产业发展和每年入驻企业动态调整，增值服务也要相应地调整和创新。

（7）即使是成熟园区，每年仍需要投入资金进行园区软硬件改造，以支持增值服务真正落地

（8）看起来普适性的增值服务收入（如光伏发电）其实有较高门槛。

传统物业公司要成为入驻企业的“近邻”。重点工作做好顺利复工复产、保障企业正常经营、政策上传下达、排除无关干扰、帮助对接政府关系、加强配套设施建设、提升便利性等，投入有限但效果良好。

运营管理公司要算好大帐和长期帐；充当入驻企业的“保护伞”和“发声器”；强运营、重培育，打通“最后一百米”。历史经验表明，深圳“二房东”模式的众创空间和科技企业孵化器难以承担小微企业孵化培育重任。南山云谷、北大科创园都是单体小面积优秀科技园区的成功样板，提供了自营的众创空间、企业孵化器、企业加速器和科技产业园的全链条孵化集群。深圳产促会园企三创学院院长林建强先生提出了“三生三创”，是林院长当年操盘东莞光大We谷的成功实践经验总结。

Q6. 从协会的角度出发，我们能帮助他们做些什么？

毛泽东同志一直在探寻中国最深处的问题，然后想办法来解决这个问题。他先是认同鲁迅的观点，希望通过全民思想改造解决问题，所以拿起了笔；后来他接触到“十月革命”又发起工人运动，失败十几次后，才发现暴力革命才是正途，然后就针对这个“真问题”，不断地去解决其中的“小问题”，他躬身入局向各路人士（包括土匪）学习形成了独特的战术，应用于解放战争、抗日战争和朝鲜战争，都取得了巨大成功。

深圳市几乎从零开始立市，“不求所有，但求所用”观念深入人心，全国乃至全球性资源的“虚拟化使用”相关手段应用纯熟（比如，虚拟大学园）。新时代背景下，要应用“数字化”手段，让“虚拟化”手段更有效、更高效。

经过2年多的深入观察，我收集整合了多家具有行业代表性的优秀园区会员单位的意见反馈，从《深圳创新密码--重新定义科技园区》（作者邱文，深圳湾科技发展有限公司董事长）一书获得很多启发，基于内地园区驻深招商模式升级、深圳大量众创空间和科技企业孵化器生存难、深圳跨产业园区的深度合作存在诸多障碍、“智慧园区”难当创新突破重任等行业现状，郑重提出了“以数字化重塑深圳园区经济模式”建议及几条具体措施，希望抛砖引玉，发动更多有能力、有实力的单位和个人共同找到园区产业培育的“真问题”，然后不断地去解决其中的“小问题”，再逐步形成独特的战术。

自2022年开始，除原有工作外，深圳产促会秘书处将直接承接与产业园区核心业务相关的服务工作，积极为会员单位提供业务支持，协调会员单位间建立合作相关工作。

同时，自2022年开始，“以数字化重塑深圳园区经济模式”建议中的相关具体措施将正式启动，深圳产促会秘书处将成为重要参与方之一，助力第二届全体会员单位和重要合作伙伴共同发展、共同进步。

扩展阅读

深圳产促会始终将服务会员置于首位，围绕会员之家、政企桥梁以及行业智囊三大模块为会员提供服务：

1.会员之家

深圳产促会设立了：

一、高级顾问团，聘请了四位行业重量级专家戴宣宝先生、张善华先生、李津逵先生、苏洋先生担任高级顾问。

二、专家委员会，设立了“园区专业服务专家委员会”和“深圳市科技志愿服务产业园区分队”，由副会长邓仲明博士分别担任主任和队长；“科技金融服务专家委员会”，由副会长王家昌先生担任主任；“南山分会（南山区产业园区联盟）”，由副会长郑裕杰先生担任南山分会（南山区产业园区联盟）会长。与此同时，还设立了“园企三创学院”，由副会长林建强先生担任院长。后期还会设立更多分支机构。

同时，我们还设立了多个活动子品牌：“SAPIP·走进园区”子品牌：带领会员单位代表分别走进了天安数码城T5、2013文华园、华为、腾讯、中兴、招商蛇口、中城硬件加速器、星河World，未来还将走进更多的优秀园区和企业。“SAPIP·总裁私享会”子品牌：不定期开展活动，开展专题研讨。“深莞产业园区系列活动”子品牌：与东莞市投资促进协会、东莞市城市更新协会共同举办多场活动，走进鳒鱼洲文创园、联科国际信息产业园和光大We谷产业园，探讨和促进深莞两市的产业园区和产业的协同发展新模式。

此外，还有公众号、“园里园外”微信群、会员微信群等：围绕园区、产业、服务等开展广泛交流。

2021年开始，本人分别受聘担任均获得国家级科技企业孵化器的北大科创园（宝安区）和南山云谷（南山区）的创业导师。已入会的核心会员，我每年都至少走访一遍；意向入会的企业，我也会比较详细地了解公司的基本情况，发现与其它会员单位的业务合作机会。相对于单个园区或企业，协会更容易发现行业共性问题、好经验、好工具、好政策、行业发展趋势，以及技术型创业者不易想清楚的业务底层逻辑等。

两年多来，秘书处工作得到了较广泛的认可。

2.政企桥梁

秘书处向深圳市住建局就《关于规范产业用房租赁市场稳定租赁价格若干措施（试行）征求意见稿》提出了书面建议，并召开产业园区代表现场研讨，部分建议被采纳，编入《关于规范产业用房租赁市场稳定租赁价格若干措施（试行）》（深府规【2019】8号，2019年9月正式印发）。

2019年底，秘书处受托承担了深圳市住建局的两个软课题，编制形成了《深圳市产业用房租赁运营行业服务规范指引》和《关于深圳市产业用房空间、设施及服务收费状况的调查研究报告》。

2020年4月，深圳产促会秘书处“关于举办中国（深圳）国际产业园区博览会暨产业园区运营与产业发展高峰论坛的请示”（简称“产博会”）已获得市委领导的正式批示。因新冠疫情等原因，该活动延后择机开展。

深圳产促会需要搭建会员单位与政府之间的“政企桥梁”。一是企业往往对政府心有忌惮，政府通过发放调研表、召开座谈会、企业走访等方式，因双方人员之间难以快速建立较深度的信任关系，难以直接和简单地获得企业的真实想法和真实需求。二是相对于市/区政府的大尺度视角、企业的小尺度视角，深圳产促会是中尺度视角，更易于观察到行业共性问题、行业竞争态势和行业发展趋势等，具有一定程度的不可替代性。

在会长、常务副会长、副会长等支持和帮助下，本人代表深圳产促会秘书处多次直接或间接向市/区/街道主管领导建言献策。

3.行业智囊

新冠疫情已持续两年多，国际政治与经济形势日益严峻，这些不利因素对我们会员单位的经营影响是显而易见的。在多重不利因素下，深圳产业园区迎来了行业发展的关键时点，随着深圳产业用房供应量持续增加，租赁需求增长乏力，有实力的新进入者越来越多，导致产业用房空置率快速上升，租金进入下行通道，同时政府的行业监管越来越严。另一方面，深圳市和部分区政府开展了奖优工作。宝安区连续多年对辖区内的优秀产业园区进行综合评定并给予现金奖励；2021年，深圳市首次对国家级科技企业孵化器给予现金奖励。

产业园区经营赚的是长期的慢钱，当深圳的城市红利、行业红利、全球化红利、双创政策红利已进入尾声时，专业红利时代已经到来。

在这个时代大背景下，要重算园区的投入产出帐，要严格界定业主、收租人（业主、二房东等）、物业公司、入驻企业及企业员工各自的合法合规责任和义务,这需要行业专家、技术专家、财务专家和法律专家及政府主管部门等共同参与。