10月27日，2021“数智赋能，智领未来”深圳站活动在深圳弘毅大厦顺利举行。城市土地学会（ULI）大湾区执行董事麦嘉莉、弘毅运营总王佩、前瞻产业研究院副院长刘珊源、深圳左邻永佳科技有限公司执行董事彭海星及近50名来自园区运营管理、地产投资、城市规划、建筑设计等相关领域的企业代表参加活动，共同探讨园区数字化发展之路。

此次活动由聚焦园区、弘毅及城市土地学会（ULI）联合主办，深圳左邻永佳科技有限公司承办。

▲  2021“数智赋能，智领未来”——走进深圳弘毅大厦活动合影

活动伊始，城市土地学会（ULI）大湾区执行董事麦嘉莉致开场辞，麦嘉莉首先对与会嘉宾的到来表示热烈欢迎和衷心感谢，希望本场活动能给企业带来可借鉴学习的经验。她表示，ULI一直以来都致力于在全球范围内通过塑造前瞻性的可持续发展社区，从而对社区产生积极的变革性影响力。今年7月6日，ULI大湾区分会正式成立，今后，大湾区分会将依托大湾区在科技创新、城市运营、新经济产业发展等方面的优势，以强大的行业专家网络为抓手，推动城市建设和发展。

随后，弘毅运营总王佩从区位优势、建筑设计、空间装饰设计等角度出发，对弘毅大厦的基本情况进行介绍。王佩介绍到，弘毅大厦是由弘毅投资自主开发并自持运营的商业写字楼，同时也是前海唯一以“专业金融服务”为核心的办公空间，致力于打造成为中国金融发展和创新的先行先试中心。大厦由全球著名的美国KPF建筑设计公司倾力打造，达到世界级地标的建设标准，整栋大楼将抽象的商业理念与美学思维融为一体。此外，大厦立足桂湾河入海首排位置，极目远眺，可拥揽270°广阔水岸盛景，而建筑内部则拥有怡人灵动的办公空间与丰富自然的景观配套，全力营造优质办公生态圈。

活动精彩内容集锦

在主题分享环节，前瞻产业研究院副院长刘珊源及左邻永佳执行董事彭海星先后为与会嘉宾带来精彩的分享。

刘珊源：深圳产业园产业发展现状及招商策略研究分享

前瞻产业研究院副院长刘珊源围绕深圳产业现状、深圳产业园现状、大数据时代下的园区招商策略等三方面展开，全面深入地为大家介绍了深圳产业及产业园当前所处的市场环境及未来的发展方向。

刘珊源指出，大体上看，深圳各地区产业的发展仍然与工业及相关服务业呈高度正相关关系，产业结构主要以工业、其他服务业(生产性服务业)、金融业、房地产业和批发零售业为主。随着经济发展和产业需求的激增，产业园在深圳产业发展中扮演的角色日益重要，成为盘活区域中小企业活力，助力企业成长，配套服务大型企业的核心载体。但由于近年来产业园发展过于迅猛，加之随着深圳房价和土地成本的快速提高，导致深圳产业外溢趋势愈发明显，从而出现深圳产业园供需市场失衡，同质化竞争严重的现象。

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在此背景下，深圳产业园发展将面临四大核心挑战：

（1）园区特色打造挑战：“短平快”的退出模式将难以持续，需加快结合当地产业基础和优势，重新判断该区域适合的产业，以平台的模式聚拢专业资源，打造特色产业园。

（2）专业化转型挑战：套用地区战略新兴产业定位，导致产业定位同质化，均是覆盖面全、概念广的产业定位，会让园区无法形成产业链的优势聚集，也增加了招商的重复性和盲目性。

（3）精准招商挑战：面对中小企业招商的盲目宣传、广告投放、活动策划等均无法实现对区域和受众的精准招商，对优质重点企业又缺乏核心谈判优势。

（4）持续运营挑战：无法定向招商，导致企业难形成产业聚集优势，产业氛围较差，难以为园区企业提供有附加值的服务，很难提高租金收入。

 此外，刘珊源还分享了大数据时代下园区的三大招商策略：

（1）产业平台式的精准招商策略：学会借势区域发展战略、当地政府的个性优惠政策及园区所拥有的区位优势，打造产业集群效应，创新运营管理模式，搭建出彩的公共服务平台和智慧招商平台，建立招商项目数据库和智慧招商管理云平台。

（2）产业集群下的产业链式招商策略：从明确主导产业、强化服务、完善方案三方面着手。明确主导产业，即根据已有产业的发展现状来确定主导产业，突出自身特色，并且还要明确产业链延伸的方向，围绕产业链上下游拓展。强化服务，即打造个性化服务平台，建设产业链招商服务体系。完善方案，即结合国家战略变化和当地市场、政策、人才、技术等方面实际情况，制定出切实可行的产业链招商考核机制及措施，确保产业链招商的导向性和可操作性。

（3）智慧平台下的滚动式招商策略：建立和维护产业园区和政府机构、行业协会、商会联盟等的联系。

彭海星：园区数字化转型与应用实践

左邻永佳执行董事彭海星以弘源资产携手左邻永佳打造的智慧化运营管理平台为切入点，见微知著，从资产管理、收费管理、园区安全、办公节能等角度出发，对智慧园区如何搭建及运营进行分享，引发现场嘉宾对园区数字化之路的深入思考。

他说到，弘源资产作为弘毅投资旗下的一家大型地产运营管理平台，在管资产总规模超300亿人民币，面积超80万平方米，在管项目入驻企业超500家。如何统一底层数据，降本增效，实现一区多园管理，用更少的人管理更多的资产，是其在打造智慧园区运营管理平台时的主要诉求。为此，左邻永佳从诉求出发，为其打造了一个统一开放的平台，实现统一管理、统一入口及统一数据，提升服务品质和管理效率，构建空间生态体系。

基于此，他表示，无论是弘源资产，还是左邻永佳以往打造过的项目如深圳湾科技园、瑞安天地、大东吴集团、北大科技园等，都可以看出大多数园区在进行智慧化升级过程中普遍面临系统数据分散、招商同质化严重、运营管理效率低下的痛点和难点。而智慧园区的核心就是广连接，首先要将各类设备连接起来，其次打通各业务子系统，统一底层数据，基于此，便可将园区中的“人”连接起来，进而形成数据沉淀，数据又能够为企业和人的服务提供支撑，实现更优质、精准的服务，提高运营管理效率，形成横向、纵向正向连接循环，从而打造真正全连接的智慧园区。

自由讨论

在自由讨论环节，与会嘉宾踊跃发言，针对园区发展相关问题发表了真知灼见。

问题1：园区写字楼如何找准自己的定位，才能避免同质化的竞争？

前瞻产业研究院副院长刘珊源：当前园区同质化竞争的现象极为严重，要想从中脱颖而出，首当其冲便是要明确园区定位。而在进行园区定位时要充分考虑区位优势、资源条件、产业基础及区域分工协作等因素，深入思考并了解什么样的项目未来可以在这个区域内发展，以至于破局怎样的龙头会可能在这个区域内形成产业集群。其次要对行业情况进行充分调查，以避免产品服务同质化，同时，利用这些调查数据还可以进行取长补短，进而成功打造差异化、特色化的品牌，形成自己的亮点。最后，还要强化园区的顶层设计，统揽全局，在最高层次上寻求发展之道。

民邦控股董事长段辉忠针对该问题分享了三个观点：一、时代在不断向前发展，依靠传统的租售、物管和配套服务的园区运营管理模式正逐渐退出历史舞台，如何让建筑变得有灵魂，提高空间内单位面积的盈利能力和运营价值成为行业新的关注焦点； 二、在进行园区产业规划时要遵循“捞鱼理论”，即要对园区周边5公里、10公里甚至100公里范围内的产业资源进行梳理 ，建立园区周边产业数据库。从中其实可以看出，一般情况下，写字楼里的企业搬家不超过5公里，工业厂房搬家不超过100公里；三、打造园区特色要结合国家政策、当地政府政策，并且要有明确清晰的产业定位和规划。

问题2：园区写字楼数字化转型遇到哪些问题？有什么解决建议？

深圳市产业园区发展促进会常务副秘书长林雪兰：经过近几年的客户教育，数据价值已经得到产业园区经营者们的充分认识。但深圳产业园区数字化转型难的主要原因包括：一是深圳品牌连锁经营产业园区几乎都有自己的信息化团队或子公司，投资总额从几千万元至亿元都有，除自用外，还希望产品化后卖给其他同行，据了解，普遍都达不到预期目标，原因很复杂。二是深圳有7000多家产业园区，行业集中度很低，小面积园区的数字化转型投入高、回报太低，软件边际成本低的优势难以发挥。三是以资产管理、物业管理、配套设施管理和人员出入管理等为特色的数字化平台价值有限，虽然声称可以收集很多现场数据，但产业园区经营者们更希望能带来持续性的高价值，例如：产业招商、知识管理、资源管理、人才培养、产业服务、科技金融服务等。四是很多数据平台服务商认为可以像管理电梯、空调等一样进行企业需求预测，我认为这是错误的。工业4.0时代将产生大量新技术新工艺新产品新服务，加上行业间差距巨大，基于过去的经验和做法难以推导出未来的企业需求。五是深圳太特殊了，产业园区享受的红利很多红利期很长，相对而言数字化转型动力就不太足。虽然现在深圳写字楼出现了严重过剩，包括内地政府在内的购买整栋写字楼的海内外买家陆续多了起来。五是大多数产业园区经营者对数字化转型持观望态度。几点建议：一是这两年不少物业公司扎堆上市，因业绩增长压力等，原来对数字化转型持观望态度的这些公司会成为潜在客户。二是因中美贸易战、新冠疫情等原因，深圳中小园区抱团取暖的意愿比较强了，数字化转型也许可以成为解决深圳产业园区行业集中度不高的强催化剂之一。

聚焦园区执行主编周荟荣：为了解决园区招商同质化严重、营收模式单一、管理效率低下等问题，很多产业园都在进行数字化转型。但是大多数都容易进入3个误区，一是误把数据大屏当成智慧化，很多企业花了大价钱做完数据大屏之后才发现，没有应用采集数据；第二个误区是以为子系统的信息化就是智慧化，虽然搭建了物业、财务、停车等系统，到最后发现各个厂家互不联通、互相隔离，导致管理和使用都更不方便；第三是以为只要产品即可，随便找个软件外包公司就可以做，做完之后才发现业务流程跑不通。真正的园区数字化平台，需要园区运营方和合作商共同努力打造，只有将园区的各个系统连接起来，才能形成真正的数据，为园区内企业提供更优质的服务提供数据支撑，释放数据价值。

参观考察弘毅大厦

自由讨论环节结束后，与会嘉宾在弘毅大厦工作人员的带领下，实地参观考察了弘毅大厦。至此，本次活动圆满落下帷幕。