三一云都位于龙华观澜高新园区，是工程机械行业领头羊——三一集团携全球顶级建筑设计机构福斯特事务所倾心打造的全球智能制造创新中心，集研发、办公、商业、公寓为一体，目前已引进海星智驾、中晟智慧、三一云油、三一科技、三一筑工等企业。

作为三一集团实施“国际化”“数字化”“电动化”战略的重要支点，三一云都的定位和“数字龙华”战略高度契合，并在助力龙华区数字经济发展上发挥了重要作用，凭借精准的数字经济定位和强大的资源整合能力，今年被评为龙华区数字化转型十大应用标杆、十大数字经济建设园区。

近日，“聚焦园区”采访了三一云都产业资源中心副总监贺暑俊，贺暑俊和我们分享了三一云都在产业运营及制造业园区产业生态体系打造上的经验和独到看法。

▲  三一云都产业资源中心副总监贺暑俊

首先为大家简单介绍一下三一集团的情况吧，三一集团是1989年，在湖南娄底涟源的一个偏远小山区成立的工程机械民营企业，发展至今，已经有5家上市公司，在全球150多个国家和地区设有办事机构，在工程机械行业位于全球第二、中国第一的位置，还是全球第一家拥有“灯塔工厂”的企业，且在混凝土机械、挖掘机械细分领域也排在世界第一。

三一云都项目属于集团的竹胜园事业部板块，项目占地10.2万平方米，总建筑面积65.8万平方米，集团将其视为实施“国际化”“数智化”“电动化”的重要战略支点，因此园区定位成集团的全球科创中心，产业定位主要围绕智能装备制造、机器人和AI、建筑工业化、工业互联网、电工电控产业等方向展开。集团希望将园区打造成数字经济产业园，或者说前沿高地，聚集全球最优秀的人才，尤其是科技领域的优秀人才，蓄势积能，以抓住新机遇，对内承担三一未来的运营，对外支撑企业创新发展。因此园区在导入自身产业的同时，也积极引入三一集团的合作伙伴，包括产业链上下游企业、技术平台、高校科研机构等，并且计划与多所国内外知名高校合作，打造公共技术平台。

为什么这么定位？主要基于这四大方面的背景：

一是全球制造业行业的格局发生了颠覆，主要国家及制造业巨头企业都开展了系统性的探索，希望把握核心技术发展的驱动力；

二是中国制造业转型升级的地区竞争格局仍在动态变化当中；

三是深圳作为全国电子信息第一品牌地区，拥有高度集聚、高速流动的人才优势和良好的产业发展环境，如电子信息产业产值高达1.3万亿+，拥有15家全国百强电子信息企业，140家重点实验室、工程中心、企业技术中心等资源，绝对有实力打造智能制造产业名片；

四是深圳龙华拥有观澜战略性新兴产业园及汇川技术、海目星、杰普特、捷顺等多家龙头企业，在智能制造业具备坚实的产业基础，这也是为什么园区会选址在龙华。

产业基础上的优势：项目位于龙华观澜高新园，处于深圳中轴核心，产业基础雄厚，是3000亿“梅观创新走廊”重要节点，深圳智能制造创新发展示范园，10分钟直达华为深圳总部、富士康、华润三九医药等世界500强企业，可以说是龙华区的产业创新高地。

建筑设计上的特色：三一云都是由世界著名建筑设计机构——福斯特建筑事务所操刀设计的，这个机构设计了全球大约70%的地标建筑，如苹果的美国总部、大疆的天空之城等。设计理念上，园区的整体设计充分融入了“产城融合”的理念，园林面积达5万平米，融合屋顶花园、双首层、退台设计，打造开放融合、绿色生态空间。

区位交通上的优势：（1）双地铁站点，园区处在地铁22号线和18号线的交汇口；（2）双有轨电车站点，紧邻高新区和高新区东两个有轨电车站点，并且这两个站点都和清湖地铁站实现无缝对接；（3）园区内配套有公交总站，且紧邻伟禄雅苑公交总站。

商业配套上的优势：如紧邻招商观园、金地麓湖1号等高端住宅区；园区内配套了3395套人才公寓；医院配套上，周边分布有深圳市人民医院龙华医院、龙华区中心医院；商业配套上，引进了雅诗阁、亚朵品牌连锁酒店、公寓，并且专门注册了酒店管理公司，跟酒店采取品牌合作的形式，即品牌费、管理费、加盟费、装修费等一切费用都由园区负责，酒店方则负责输入专业力量，这样做也是为了从垂直的角度把酒店的服务功能做透，真正将服务落地。

在服务入园企业时，园区始终秉承“三优先，三开放”原则。

三优先，即资金优先投、产品优先供、资源优先用：

资金优先投：对和集团定位匹配的企业进行投资，培养培育三一生态链高粘性客户，截止目前，在深圳已经累计投了49家，而且效果都不错，其中有一家智能仓储通过三一云都赋能从最开始的市值两个亿到现在已经成长为估值18个亿的细分龙头。

产品优先供：三一集团所需要采购的相关产品和服务，同等条件优先选择入园企业。

资源优先用：对入园企业开放我们的全球产业资源、创新研发平台及国际业务网络、空间资源、加工资源、供应链资源等核心资源，比如像技术对接会，将三一集团的创新之处提炼出来并进行分类，分类完之后进行分享。

三开放，即研发创新体系开放，技术专利共享；全球销售网络开放；资源开放。

其实产业地产这个概念是在2016年前后才出现的，这个说法有两个需要思考的地方：到底是产业为先，还是地产为先。为此我们讨论了较长时间，因为地产和产业的投资测算逻辑有些不一样，打法也有较大区别，地产的根本属性是金融属性，高周转，销售为主，

产业的属性则意味着长期主义，高风险，你看深圳改革开放40年成长起来的大型产业巨头，也就二三十家，他们都是要通过长期主义去孵化去赋能的，直到最后获得产业的增长。但是当我们把产业和地产融合在一起的时候，困难就出现了。

为什么说这比较困难，首先就是投入和产出之间的矛盾，投入是地产的投入，产出是产业的产出，而且最现实的指标是租金。这个过程虽然困难重重，但三一还是要坚持做下去。

在招租上，我们的打法是引进与三一产业链有高度协同和赋能的企业，比如符合“数智化、国际化、电动化”战略的企业。与此同时，进行产业生态圈的打造，比如筹备开放式创新研究院、做产业对接、对接电动化的技术团队及人才团队等，虽然做这些事情的回报不直接体现在KPI上，但最后呈现出来的结果要回归到三一集团投资这个项目的初心，即培养一片沃土，为三一集团进行投资、采购打好基础，所以这是个非常艰巨的任务，挑战很大。

而且园区也打造了“工业上楼”方面的产品，因为在我看来，深圳的工业企业外溢，原因就在于土地和厂房匮乏，导致带有制造业属性的企业在深圳的研发体系里是不受欢迎的。但是这个难度很高，主要是由于工业产品的投入比研发办公高，不仅承重要求高，而且还要安装货梯、卸货平台等设备，不过它的承租能力比写字楼强，整个投资逻辑有点反差。所以当时围绕只做纯研发的空间还是要把制造业的旗子留住，进行了激烈的讨论，最后决定还是要打造“工业上楼”的工业厂房产品。

园区引入集团“现代工业+体系”，打造了主业再腾飞、开放新生态、人文好体验的特色产业服务体系，即，

5大细分产业：智能装备制造、机器人和AI、建筑工业化、工业互联网、电工电控产业。

6个产业创新平台：

3个配套计划：一是人才配套，针对深圳项目潜在吸引的六类人才，从资源对接、创业支持及生活服务三个维度打造全面的人才配套服务；二是资金配套，提供智能制造产业发展基金、产业培育基金等，加速创业团队成长；三是环境配套，围绕管理人员、研发人员、专业人员、创业者四类环境生活需求各异的人群，有针对性地打造差异化配套设施。

这三个也是我们园区的三大战略目标：

主业再腾飞，是三一集团打造这个园区的根本出发点，里面有两层核心含义，第一是因为三一集团的产品要逐渐实现自动化、远程化、智能化操作，减少对人工的依赖，这就意味着要把原来的产品进行升级；第二是要通过三一云都把握住深圳一些优势产业的机会，打造第二增长曲线。

开放新生态，通俗点说，就是不能关起门做生意，在服务入园企业时，我们会遵循刚刚提及的“三优先，三开放”的原则，只有这样，园区才能和周边竞品形成溢价点，从而避免进入红海和周边园区竞争。

人文好体验，更多体现在产城融合里面，如，园区的每一栋楼都拥有5—6个露台，就是为了追求人文好体验。这个的底层核心逻辑很简单，就是要创造好的生活品质，把高端的人才留住，打破“钟摆效应”。曾经有一个报告做过统计，中国人在通勤上花的时间，平均占工作时间的10%—20%左右，这是很惊人的，本来这些时间可以拿来创造更多的价值。

三一集团的数字化转型已经被写进了光华管理学院的标杆案例集了，可以说是非常有代表性的。能取得这样的成果，源自于集团的坚定决心，2018年3月13日，董事长梁稳根在十三届全国人大会上表示：“三一的数字化转型，要么翻身，要么翻船！”所以集团当时为了推动这个事情，耗费了巨大的人力、物力、财力，比如让管理层去学习流程再造，如何利用数字化的底座，把人上线、把业务上线、把设备上线等，至今已经到第四年了，相对来说三一进行数字化布局算是很早了。

最近一则马云在2020年讲话的视频重新在网络上火了起来，视频当中马云提到数字化转型已经不是一个选择题，而是必选题。可见，数字化转型已是大势所趋。三一云都今后也会逐步进行相应探索，打造智慧园区。