厚德联行物业运营(深圳)有限公司（以下称“厚德联行”），是一家专注于存量资产升级改造、运营、管理、服务的产业园运营企业，以“让空间资产增值”为使命，发展至今，总运营面积已超300万平方米，服务项目逾60个，拥有48个客户服务中心，为顺丰、龙湖地产、深圳广电、深圳高速等超50000家中小企业客户提供服务。

凭借其独创的资产价值评估体系及强大的项目策划与招商策划能力，厚德联行成功运营了1970科技小镇、人工智能华盛园、青年梦工场、清湖科技园、港深创新园、中裕冠产业园等项目，2021年园区平均出租率达94.9%，处于行业领先水平。

近日， “聚焦园区”采访了厚德联行联合创始人龚华伟，龚华伟向我们分享了厚德联行的轻资产运营模式及成功经验，并表达了对行业未来的看法。

▲ 厚德联行联合创始人龚华伟

问1. 公司的定位是什么？为什么这么定位？

2010年，深圳第五次人大提出要加快建设前海自贸区，同年，公司积极响应号召全力布局产业园区。而随着时代的发展，产业园的服务愈来愈追求细致化，为此公司成立了“企生活”品牌。不过，近几年国家提出产业升级的要求，基于此，公司今后将会把重心转移至产业运营板块，即通过轻资产运营为企业赋能，集中更多的资源及精力在“厚德联行”这个品牌上。

公司现有的产业都处于自有运营阶段，这次我们积极响应习近平总书记提出的国内国际双循环的新发展格局，积极拥抱未来产业的新方向。在此基础上，我们设立了轻资产运营中心厚德联行，厚德联行致力于让更多的中小微企业活下去并且活得更好，通过“企生活”与“厚德联行”双强联合，再创辉煌。

问2. 为什么要进行这样的转变，能否和我们分享一下其中原因？‍

早在1979年，国务院批准设立蛇口工业区，建立了中国第一个外向型经济开发区，开启了国内第一批产业园建设的浪潮。随后的40余年间，产业园区的发展经历了由孕育期→初始培育期→高速发展期→稳定调整期→创新发展期五个阶段。

而随着中国成为全球第二大经济体，园区也成为中国经济的主要承载平台和增长动力。且在中国经济逐渐强大的同时，产业也迎来了新一轮变革，产业结构发生了改变，客户的需求也越来越多元化。作为园区运营方，为了更好服务客户，必须做出调整和升级，因此我们打造了1970科技小镇、青年梦工厂等多个个性化产业园。

▲ 1970科技小镇

近几年，经过中美贸易战和疫情的不断冲击之后，国内经济逐渐复苏，中小微企业将迎来新一轮爆发式增长，加上我国声势浩大的城镇化进入尾声，房地产行业迈入了存量地产时代。国家为了避免出现类似于美国经济空心化的现象，做了很多努力，我们作为园区运营方，也做好了充足的准备，希望能在国内经济越发强盛的同时，帮助更多的中小微企业进行升级转型，这也就是公司进行战略转型的重要基础。

未来我们致力于做资产运营服务，2021年7月公司与和君咨询进行了战略合作，重新梳理了未来战略方向及企业使命，于2022年3月将公司目标战略调整为“让空间资产增值”。我们对中国经济满怀希望，让我们共同努力创造更美好的未来。

问3. 在资产运营和园区招商上，有哪些经验是值得和大家分享的？

2021年，我们园区的平均出租率达到了94.9%，属于行业领先的水平。在资产运营和园区招商板块，为了实现园区企业与公司的双赢局面，我们有一套完善的评估模型，并通过我们12年的运营经验及完整的数据库，能精准地找出市场的需求，更快速达成招商及运营的转化。

而为了适应未来“产城融合”发展的方向，公司更是启动了“双策”作为双保险措施，“双策”是指项目策划及招商策划，对项目前中后期板块进行服务。

项目策划最重要的功能是，可以让我们在市场预判上做到快人一步，即从经济发展、产业趋势、政策导向等方向，对产品做出最优分析，并结合我们的评估模型找到最适合的解决方案。像之前的红苹果项目，市场上有很多不同的声音，但通过我们的分析，最终选择了做慢周转的仓储物流园，如今项目稳定良好运转，证明了我们的定位策略是精准的。

▲ 人工智能华盛园

招商策划能让公司知道我们的客户渠道在哪里，怎么进行线上推广，招商时如何定价等，能更快速地形成转化，并让企业在园区内形成生态链。而为了在产品运营期内，更好服务园区内企业，公司增设了客户满意中心，主要负责分析客户需求，调查客户满意度，并对从园区内流失的客户进行回访记录，不断提升园区运营的品质。在资产运营及招商上，我们希望做到精益求精，让园区内的所有企业通过厚德联行这个运营平台得到提升，共同做强做大。

问4. 那在轻资产运营板块上，公司目前是怎么做的？获得了哪些成果？

在当前的“后地产”时代，地产逐渐回归生活和经营属性，我们全力达成“让空间资产增值”的使命，打造一套全新的可复制的标准化产业园运营体系，用完善的市场化体系来运作，提高内部竞争的同时，也打造了快速相应的铁军，提高资源利用效率。未来我们还会采用合伙人机制，共同协力将轻资产运营中的每一件小事做到极致，做出成绩。

对于轻资产中最关键的组成板块——服务，我们在原有的基础上做了重点提升，除了专项专人为企业入园提供合同、财税、融资等一站式服务外，今后我们还会联合九星、巨量、综研院等专业机构，为企业提供企业管理、数字化营销、企业IP、产品IP等全方位服务，让企业在园区内得到更好提升。

对于投融资板块，我们联合了前海股权交易中心，共同为中小微企业孵化搭建金融服务平台，为中小微企业打造了一款授信享利息的产品，使用可抵息的金融产品，帮助中小微企业解决在未来发展过程中遇到的资金难题。

总的来说，即通过三位一体全方位的企业增长服务体系，为园区企业发展壮大提供完善的运营服务。

问5. 公司未来的发展规划是什么？能否与我们谈谈。

当前，我们正处于互联网经济时代，在我看来，像阿里巴巴的淘宝、美团大众的大众点评及美团外卖、滴滴打车，包括链家设计的贝壳平台等等，其核心逻辑都是做平台和做服务。

未来，厚德联行也会通过打造平台的方式，从底层逻辑上帮助中小微企业在平台上做大做强。公司拥有多个产业园，累计实际管理面积达300万㎡，资源数据库庞大，并对资产数据有足够深的沉淀积累。在此基础上，我们可以提前为入园企业洞察和分析未来市场，做好企业增长的路径设计，帮助更多企业在我们园区做大做强。

厚德联行轻资产的主要目标是“让更多的企业活得更好”，围绕该目标，我们会为企业提供企创星球服务，如数字营销业务、数字化人才培养体系、品牌建设等多维度服务，为企业更好更快发展提供充足养分。

▲  港深国际中心

对于公司未来的发展，我们将会始终秉承集团定立的“让空间资产增值”以及“让更多的企业活得更好”的使命和责任，做到两点：第一，服务于业主方，让空间资产做到保值增值；第二，服务于入园的企业方，让企业更好发展，最终在这个基础上为社会经济做出贡献。

对于行业未来的发展，我们充满了信心，相信产业地产行业会迎来新一轮的腾飞，也坚信在政府、厚德联行、九星、综研院以及入园企业等多方的共同努力下，未来我们都将成为新时代的宠儿。